(1) 連結経営指標等

(注) １．従業員数は連結会計年度末現在の就業人員であり、臨時雇用者数は(  )内に年間の平均人員を外書きで記載しております。

２．第29期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

３．「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号　2020年３月31日）等を第29期の期首から適用しており、第29期に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等を記載しております。

(2) 提出会社の経営指標等

(注) １．従業員数は各年度末現在の就業人員であり、臨時雇用者数は(  )内に年間の平均人員を外書きで記載しております。

２．第29期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

３．最高株価及び最低株価は、2022年４月４日以降は東京証券取引所（プライム市場）、それ以前は、東京証券取引所（市場第一部）におけるものであります。

４．「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号　2020年３月31日）等を第29期の期首から適用しており、第29期に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等を記載しております。

当社グループは、分譲戸建住宅、分譲マンションの販売を中心とした「不動産分譲事業」、収益不動産等の取得・運用・販売を行う「不動産販売事業」、請負・注文住宅などを受注する「不動産請負事業」並びに当社グループが保有している収益物件を一般顧客及び法人顧客に賃貸する「賃貸収入事業」を主な事業としております。

各事業の具体的内容は次のとおりであります。

不動産分譲事業は、主に分譲戸建住宅、木造分譲アパート及び分譲マンション等の設計、施工、販売を行う事業であります。

戸建分譲事業は、「事業部制」を採用しており、首都圏エリアを５つの販売エリアに分け、それぞれに事業部を設置しているほか、愛知県には中京圏事業部を設置しております。各事業部には、営業部門、設計部門、施工部門をそれぞれ置き、その地域特性を加味しながら、土地の情報を仕入れ、区画割計画を立て、事業収支を組み、設計をし、工事手配、販売促進活動、アフターメンテナンスと一貫した業務を全て自社にて行っております。一貫体制については、外注せず全てにおいて責任を持って各工程を行うことで、一般顧客に安心して住んでいただけるような住宅を提供することが目的であり、建築物件においては、さらに行政の検査、第三者保証機関による地盤保証や建物に対する保険証券を付けたうえで、住宅を提供しております。

また、当社は「同じ家は、つくらない。」をコーポレートメッセージとしてかかげ、家づくりに取り組んでおり、全ての物件において営業・設計・工事の担当者からなるプロジェクトチームを結成し、コンセプトからデザインまで、同じものが二つとない住宅を供給する体制を構築しております。

連結子会社の株式会社メルディアＤＣは主に大阪府・京都府・兵庫県において、同じく連結子会社のマックホーム株式会社は主に埼玉県において、それぞれ分譲戸建住宅を供給しております。

分譲マンション事業においては、自社で土地情報を得て、企画・マスタープランニングを行い、実施設計、施工、販売業務については、それぞれ設計事務所、ゼネコン、販売会社に委託をしております。なお、株式会社メルディアＤＣにおいては、外注をせずに自社で設計・施工を行うこともあります。

また、主に連結子会社の株式会社ＭＡＩにおいて、高まる収益物件のニーズに応えるため、当社の技術力を活用した木造分譲アパートの供給を行っております。

不動産仲介業務を主とする連結子会社の株式会社メルディアリアルティにおいては、東京都杉並区に本店を、東京都に２店舗、神奈川県に２店舗、埼玉県に１店舗、千葉県に１店舗、愛知県に１店舗支店を置き、当社グループの特徴である「画一的ではなく、その土地や環境に相応しい住宅を創造する。」という強みをより明確にお客様に伝え、住まいの窓口としてあらゆる提案を行うことで供給エリア拡大を図っております。さらに、当社グループ商品の専任販売などを実施し、積極的に当社グループ商品の販売に力を注ぐとともに、お客様との直接取引を拡大させることで、現場から直接得た反響を住宅づくりに取り入れ、更なる付加価値の向上を目指します。また、お客様のニーズに応じて、当社グループの物件だけでなく、同業他社の不動産の仲介も行うこともあります。

不動産販売事業は、収益不動産等の取得・運用・販売に関する事業であります。首都圏を中心に全国主要都市において、収益性の高い収益不動産を自社のネットワークで積極的に取得し、各案件において最大限のバリューアップを図り、投資家へより収益性の高い商品を供給しております。様々なニーズに応えるため、多様性に富んだ事業展開をしております。

不動産請負事業は、主にエンドユーザーからの受注をもとに、建物の設計、工事を行うことを基本としており、自由設計注文住宅の「シュプール」と特別注文住宅の「ウィズ・ワンスタイル」の２つのブランドを提供しております。

戸建請負事業は、住宅営業事業部として東京都杉並区に拠点を設けております。事業エリアは不動産販売事業と同エリアで行い、不動産仲介業者から土地を持つエンドユーザーの紹介を受けての受注や、都内４か所、埼玉県２か所、神奈川県１か所の住宅展示場における自社営業、ホームページ等での直接受注を行っております。また、株式会社メルディアリアルティが土地を探されているエンドユーザーに対して注文住宅の提案を行い、受注することもあります。

また、連結子会社の株式会社メルディアＤＣでは、大阪府、京都府、兵庫県及び滋賀県において、主に大手デベロッパーからワンルームマンションやファミリーマンションの建築請負受注を行っております。また、テナントビルや商業施設、ホテルなどの建築請負も行っております。

米国カリフォルニア州に本社を置く、連結子会社のAlpha Construction Co.Inc.では、ロサンゼルス地域において、デベロッパーから、自治体の住宅補助金等を活用した生活支援対象者向け集合住宅公共開発事業や、一般の賃貸目的住宅開発事業を中心に建築請負受注を行っております。

当社グループは、首都圏のほか、全国主要都市において事業用物件及び居住用物件を購入し、賃貸及び管理を行っております。また、仕入れた土地に自社でアパートなどの賃貸物件を設計・建築し、賃貸及び管理を行う場合もあります。なお、居住者・テナント募集については、不動産業者による賃貸取引仲介にて行っております。

また、ホテル事業として、主に当社グループが保有し、連結子会社のメルディアホテルズ・マネジメント株式会社が運営を行っております。当社グループが保有するホテルは東京都に１棟、大阪府に１棟、京都府に３棟であります。

各事業の概要を系統図によって示すと以下のとおりであります。

(分譲戸建)　

(分譲マンション)

［不動産販売事業］

［賃貸収入事業］

（注）１．「主要な事業の内容」欄には、セグメント情報に記載された名称を記載しております。

２．特定子会社に該当しております。

３．有価証券報告書を提出しております。

４．「議決権所有割合」欄の[内書]は間接所有であります。

５．株式会社メルディアＤＣについては、売上高(連結会社相互間の内部売上高を除く)の連結売上高に占める割合が10％を超えておりますが、当該連結子会社は、有価証券報告書の提出会社であるため、主要な損益情報等の記載を省略しております。

６．株式会社ＭＡＩについては、売上高(連結会社相互間の内部売上高を除く)の連結売上高に占める割合が10％を超えております。

2022年８月31日現在

(注)　従業員数は就業人員(当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含む。)であり、臨時雇用者数(パートタイマー、人材会社からの派遣社員、季節工を含む。)は年間の平均人員を(  )外数で記載しております。

2022年８月31日現在

(注) １．従業員数は就業人員(当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含む。)であり、臨時雇用者数(パートタイマー、人材会社からの派遣社員、季節工を含む。)は、年間の平均人員を(  )外数で記載しております。

２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

（１）経営の基本方針・経営戦略等

当社グループの経営基本方針は、「私たちは、“公共の芸術とお客様の夢の両立”を目指します」という創業理念のもと、住宅（建物）を通して、社会的芸術性の実現と個人的生活空間のプロデュースを行うという使命を果たし、住宅及び建物を求める数多くのお客様に、リーズナブルな価格で、世界にたった一つしかない商品を提供していくことであります。

主力事業である戸建分譲事業においては、「同じ家は、つくらない。」をコーポレートメッセージとするグループブランド「MELDIA」の認知を高め、商品性（デザイン力・企画力）を向上させることで、三大都市圏（首都圏・中京圏・関西圏）に対する供給シェアを高めてまいります。この戸建分譲事業を軸に、注文住宅事業、建設請負事業、投資事業、海外事業、ホテル事業などの周辺事業についても成長を目指してまいります。

戸建分譲事業を中心としたさまざまな事業において、グループメッセージ「Design Your Life」（人々の人生をデザインする）を達成するべく、メルディアブランドの信頼構築を追求し、利益向上のため徹底した原価管理、品質管理を行うと同時に、効率性向上に努め、投資家に魅力のある企業グループを目指してまいります。

（２）経営環境

当社グループが属する不動産・住宅業界におきましては、政府による住宅取得支援策や住宅ローンの低金利、テレワークの普及などを背景に、住宅市場は底堅く推移することが期待されますが、建築資材価格、人件費、建設工事費の高騰など不動産価格への影響が懸念されるほか、住宅ローン金利が上昇した場合に、消費者の不動産購入マインドへの影響が懸念されるなど先行き不透明な状況が続くものと思われます。

建設業界においては、不動産市況・設備投資動向などの外部環境の変化により受注高の減少懸念に加え、原材料の高騰や深刻な人手不足による労務費の逼迫など、建設コストは高止まりしており、厳しい受注環境が続くものと思われます。

収益不動産市場は、個人投資家や機関投資家、海外投資家などの多様な金融資産の安定的な運用環境を提供する市場となっており、今後も堅調に推移すると見込んでおります。

このような環境の中、当社グループは、主な事業である不動産分譲事業における戸建分譲事業においては、供給拡大のため、引き続き当社グループの強みである「都心エリアでの木造３階建て」の企画や設計力・施工力を活かし「同じ家は、つくらない。」にこだわった付加価値の高い住宅を、首都圏エリア・中京エリア・関西エリアに供給する考えであります。また、「同じ家は、つくらない。」という特色を活かし、ウィズコロナ、アフターコロナにおける、新たなライフスタイル、ニーズを商品企画、設計に取り入れることで、引き続き、お客様に選ばれる商品を提供いたします。

（３）中長期的な会社の経営戦略

当社グループは、2018年10月に、2019年８月期を初年度とする『MELDIA ACTION PLAN2021』（以下、「MAP2021」という。）を公表いたしましたが、新型コロナウイルス感染症の影響等により実績及び業績予想に乖離が生じたことを鑑み、2020年10月27日に、新たに2021年８月期を初年度とする『MELDIA ACTION PLAN2023』（以下、「MAP2023」という。）を策定し公表いたしました。本計画の概要と実績・予想は、以下のとおりであります。

なお、2022年11月１日付で当社の創業者である小池信三が代表取締役を辞任しております。これに伴い、新たな経営体制のもと中長期的な経営戦略を策定する予定であり、決定次第速やかに公表いたします。
 

①「MAP2023」の基本方針

「MAP2023」では、主力事業である戸建分譲事業の拡大を軸として、周辺事業及び子会社を含めたグループ全体の拡大を目指し、また、「デザイン性」、「居住性」の高い住宅を追求することで顧客満足を獲得し、企業価値向上を実現することを基本方針としております。

②目標とする経営指標及び実績・予想

　目標とする経営指標（2020年10月27日開示情報）

　実績・予想

当社グループは、厳しい市場環境下において、事業環境の変化に柔軟に対応できる体制を確保し、安定的な成長を実現すべく、次の指標を経営の重要な指標として定め、目標を掲げております。

資本コストを意識した経営で企業価値向上を目指し、事業ポートフォリオ全体を見直すことで、自己資本比率40.0％以上（当連結会計年度37.7％）、ＲＯＥ25.0％以上（同15.0％）を目標といたします。

③中期経営計画の実現のためのアクション

■戸建事業（分譲・注文）の拡大

・三大都市圏、都市部エリアの供給強化

・建築コスト及び製造間接費削減による利益率向上 

・業務効率化、システム構築による生産性向上・事業回転期間の改善

・積極的な展示場展開によるメルディア注文住宅ブランド浸透と供給拡大

・株式会社メルディアリアルティの拡大による自社グループ販売割合向上

■子会社・周辺事業の拡大

・外部環境の変化に応じた投資事業の多角化戦略構築（ファンド組成、リスク管理、ストック事業創造）

・海外事業におけるリスク管理体制の構築

・株式会社メルディアＤＣの経営管理体制強化と建設請負における新規顧客獲得による持続成長

・グループシナジーを生み出す子会社戦略の実行

■持続成長を実現する『自走』人財の創造

・新卒採用の拡大と、自走する社員をつくるための研修制度の拡充

・経営マネジメント人財の育成

・働き方改革、ダイバーシティの推進

■資本政策

・事業回転を高め、借入期間短縮を実現する

・投資事業における在庫管理の徹底

・事業ポートフォリオ全体を見直し、自己資本比率40.0％以上、ＲＯＥ25.0％以上を目標とする

・資本コストを意識した経営で企業価値向上を目指す

■株主還元

・配当性向30.0％を目標とし、継続成長とともに安定した配当を実施する

■その他のアクション

・ＩＴ戦略の強化

システム強化による「お客様へのトータルサポート」、「事業効率化」、「グループシナジー創造」

・Ｍ＆Ａによる成長

首都圏・中京圏・関西圏における当社供給エリアで事業シナジーが望める企業を検討する

戸建分譲会社、注文住宅会社、不動産仲介会社、不動産投資会社、造成・開発会社など、直接・間接問わず、グループ関連事業を含めて検討する

（４）会社の優先的に対処すべき課題

当社グループの対処すべき課題は、競合他社との価格競争・受注競争における優位性を確保するために、「同じ家は、つくらない。」をコーポレートメッセージに掲げ、「MELDIA」を信頼あるブランドとして浸透させることであります。居住性、デザイン性の優れた付加価値の高い戸建分譲住宅（土地付一戸建住宅）を、一般的な世帯年収でも購入できる価格で提供するために更なるコストダウンを行い、お客様の幸せとともに当社グループの利益率を向上させてまいります。

上記を実現するため、当社グループの役員・従業員全員に対し企業理念・行動指針に基づく行動を徹底し、内部統制システムの構築、人材育成、リスクマネジメント、商品品質の向上など、強化を図ってまいります。

また、当社グループの経営資源を最適に配分し、主力事業である戸建分譲住宅の販売を強化するため、連結子会社である株式会社メルディアリアルティによる直販を拡大するとともに、棚卸在庫の適正水準を保ち、グループ全体の事業効率を高めてまいります。主力事業を安定的に運営することで、不動産投資事業をはじめとするその他附帯事業における事業効率・収益性向上を図り、グループ全体の業績を高めてまいります。

なお、新型コロナウイルス感染症により急速に悪化した国内外の景気は、感染症の影響が徐々に和らぐ中、政府の経済政策や日銀の金融緩和政策などを背景に持ち直しの動きが続くことが期待されるものの、ロシアのウクライナ侵攻の影響による資源価格の高騰や金融資本市場の変動、急速な円安の進行に伴う物価の上昇など先行き不透明な状況であります。このような状況においても、当社グループはお客様に選ばれる商品を提供するため、更なるコストダウンによりリーズナブルかつ、居住性・デザイン性の優れた付加価値の高い戸建分譲住宅を供給してまいります。

以下において、当社グループの事業展開上のリスク要因となる可能性があると考えられる事項を記載しております。また、当社グループとしては必ずしも事業上のリスクと考えていない事項についても、投資判断の上で、あるいは当社グループの事業活動を理解する上で重要と考えられる事項については、投資者に対する積極的な情報開示の視点から記載しております。当社グループはこれらリスクの発生の可能性を認識し事業活動を行っております。

また、以下の記載は当社株式への投資に関するリスクを全て網羅するものではありませんので、この点ご留意ください。

なお、文中における将来に関する事項は、提出日現在において、入手可能な情報に基づいて当社グループが判断したものであります。

当社グループの行っている不動産分譲事業、不動産販売事業及び不動産請負事業の業績は、一般的に景気見通し・金利動向・物価や地価の動向等の景気動向・経済情勢に影響を受けます。また、消費者所得・住宅税制の改正等による消費者需要の動向にも大きな影響を受けます。したがって、これらの状況の変化により住宅需要が減少することとなった場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループは、東京都杉並区にて創業以来、戸建分譲を主に不動産分譲事業を展開し、東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県、愛知県と段階的に営業地域を拡大してきました。

収益不動産の販売においては、東京都内をはじめとする都心部を中心に販売用不動産を保有しております。

株式会社メルディアＤＣは、大阪府、京都府、滋賀県及び兵庫県を事業基盤として、分譲マンションや共同住宅等の建設について設計・施工・監理を一貫して行う不動産請負事業を主な事業としております。また、戸建分譲事業、マンション開発事業など、大阪府、京都府及び兵庫県を中心に不動産分譲事業及び不動産販売事業を展開しております。

今後も不動産分譲事業、不動産販売事業及び不動産請負事業の３つの柱を主として、エリア展開をしていく予定であります。また、賃貸収入事業については収益性の観点から国内全域を対象とした営業方針を採っております。

不動産分譲事業及び不動産請負事業は、営業地域が主に首都圏及び関西圏に集中しているため、当該地域における地価動向、景気動向等が当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。また、万が一局地的な大地震等の天災が発生して事業展開地域の住宅需要が減少した場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループは、不動産分譲事業において分譲用土地の仕入を行う際に、その土地の立地条件・周辺環境・面積・地盤・仕入価格等について調査を行うとともに周辺の販売状況を調査・検討し、その調査結果に基づいて土地仕入を行っております。しかし、周到な調査にも関わらず周辺の仕入相場よりも高価格で土地を購入した場合には、当社グループの採算が悪化する可能性があります。

また、他社との間で土地仕入の競合が生じた場合には、土地仕入が当初計画通り進まない可能性があります。さらに、土地売却情報を収集するに当たり他社に遅れをとる状況あるいは土地売却情報の収集漏れをしてしまう状況等が生じた場合にも、土地仕入が当初計画通り進まない可能性があります。したがって、上記の要因が生じた場合には当初販売計画にも支障が生じ、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループが主としている不動産分譲事業及び不動産請負事業において、耐震性・耐久性を高めることによって「永住できる住まい」を追求した工法が採用されております。当該工法による建物の施工水準の維持・向上につきましては当社グループの技術生産本部及び各事業部門の設計課・工事課で日々研鑽しており、また、熟練かつ高度の施工技術並びに安定的な施工能力を持つ良質な協力業者を組織し、建物の性能品質を確保しております。しかし、今後において良質な協力業者先の数が廃業・倒産等により減少した場合や、当該工法を採用した建物の受注増加に見合った良質の協力業者先を十分に確保できなくなった場合等には、性能品質の確保を前提とした当初販売計画に支障が生じ、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。また、マンション分譲においては施工管理を含めてゼネコン、設計事務所等に外注することもあるため、外注先の経営不振により工期が遅延した場合等には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループの建設用資材及び住宅設備機器等の取引先において、自然災害や事故災害が発生し、建築現場への部資材等の供給が遅延等した場合、建築工事の遅延により当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。また、国内外の政治的、経済的要因や、地震等の自然災害、テロ、ストライキ、為替変動等の要因により、原材料調達が困難になった場合や資材価格が上昇した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループは、戸建分譲住宅の販売を行うに当たって、物件現場周辺の仲介業者を活用しております。連結子会社である株式会社メルディアリアルティによる当社グループでの販売へ計画的にシフトしておりますが、万が一当社グループと仲介業者との関係が悪化し販売力のある仲介業者を十分に確保できない場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、住宅供給者は新築住宅の構造上主要な部分並びに雨水の浸水を防止する部分について10年間の契約不適合責任（瑕疵担保責任）を負っております。当社グループでは現場監督を自社に置き、常時施工監理を行っていることに加え、数多くの検査を実施することにより住宅の品質管理に万全を期しております。また、当社グループは「建物アフターサービス保証書」による自社保証に加え、2009年10月１日以降に「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（以下「履行確保法」という。）」に基づき、住宅の品質確保の促進等に関する法律で定める新築住宅の売主等が負う10年間の契約不適合責任（瑕疵担保責任）を確実に履行するための資金確保措置を確保するために国土交通大臣の指定する保険法人との保険契約を当社が交わすことで、10年間の契約不適合責任（瑕疵担保責任）についての保証を受けております。マンションについては「保険加入」制度を利用することにより、資力確保を行い、当社グループが提供する住宅に関し、その保証責任を十分履行できるような体制を整えております。

当社グループは、米国子会社を連結対象としております。そのため、為替相場の変動は、外貨建取引から発生する資産及び負債の日本円換算額に影響を与える可能性があります。また、外貨建で取引されている仕入高及び売上高等にも影響があり、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループは、全社を挙げて新型コロナウイルス感染症の拡大防止に取り組んでおり、今後も状況を注視しつつ、機動的に対策を講じてまいります。しかし、今後の新型コロナウイルス感染症の流行再拡大、または他の感染症の流行等により、事業所の閉鎖や外出自粛の要請等による営業活動の制限を受ける事態、または建築確認申請の遅延やサプライチェーンの停滞等による生産活動の制限を受ける事態が生じた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループは、「宅地建物取引業法」に基づき宅地建物取引業者として国土交通大臣の免許を、また、「建設業法」に基づき建設業者として国土交通大臣の許可を受け、さらに、「建築士法」に基づいて一級建築士事務所並びに二級建築士事務所として登録を行っております。当社グループの主要な事業の継続には、これらの免許、許可及び登録が必要となり、将来において、これらの不動産関連法制案が変更された場合や法規制が設けられた場合には、新たな義務や費用の発生等により、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

なお、本書提出日までの間において、主要な事業の継続に必要な免許、許可及び登録が取り消しになる事由は存在しておりません。しかしながら、将来、何らかの理由により免許、許可及び登録の取消が発生した場合や新たな法規制が設けられた場合、新たな義務や費用の発生等により、当社グループの事業活動に重大な影響を及ぼす可能性があります。

当社グループが行っている不動産分譲事業、不動産販売事業及び不動産請負事業は、分譲用地仕入決済資金及び建築資金を主に金融機関からの借入・社債発行等によって調達しております。有利子負債の総資産に占める比率は、2021年８月期は38.32％、2022年８月期は43.29％となっております。今後、景気動向による金融政策の変更により金利が上昇した場合には支払利息の負担が増加する可能性があります。また、当社グループの財務信用力が低下することによって調達及び借入額に制約を受けた場合には、分譲用地仕入決済・建築工事に支障が生じて当社グループの業績に悪影響を与える可能性があります。

(注)有利子負債残高は、短期借入金、長期借入金（１年以内返済予定額を含む）、社債（１年以内償還予定額を含む）及びリース債務の合計額であります。

2005年４月１日以後開始する事業年度から「固定資産の減損に係る会計基準」が適用され、土地建物等に時価下落や収益性低下等が生じたことによって投資額の回収が見込めなくなった場合には、帳簿価額と回収可能価額との差額を損失計上することとなりました。今後、当社グループが保有する事業用固定資産について時価の下落や収益性の低下等が著しくなり、投資額の回収が見込めなくなった場合には、減損損失が発生して当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

また、棚卸資産の多くは、不動産分譲事業のための分譲住宅及びその用地でありますが、不動産販売事業のための収益不動産も含まれております。分譲住宅及びその用地は、一物件の棚卸資産計上金額が数千万円程度で、用地仕入から顧客への販売までの保有期間が一年以内の短期となる傾向にありますが、収益不動産は、一物件の棚卸資産計上金額が数千万円から数十億円と価格帯の幅が大きく、保有期間が数年以上の長期となる場合もあるため、市場動向や経済環境の変化による価格変動の影響を受ける可能性があります。当社グループは、販売活動において、市場動向や経済環境を考慮して物件ごとの販売金額を販売計画に反映する体制を整備しており、決算時には、期末における販売見込金額に基づき、正味売却価額を見積っておりますが、今後の時価の下落により収益性が低下することとなった場合、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループの不動産分譲事業及び不動産販売事業における販売用不動産の販売は、売買契約成立後に顧客への引渡しをもって売上が計上されております。この引渡時期については、顧客の都合による決済日の変更、顧客の追加要望による建築工期の延長、販売仲介業者からの顧客反応情報に基づく販売戦略の変更等により、時期の偏りを余儀なくされる場合があります。したがって、上記の要因が生じた場合には、当社グループの業績は変動する可能性があります。

当社グループは、当社グループ物件をご購入いただいたお客様や事業を行うにあたり多数の取引先等の個人情報を保有しており、また各種の経営情報等の内部情報を有しております。これらの情報管理については、管理体制の構築、システムセキュリティ対策の強化、社内規程の整備、社員教育の徹底等に努めておりますが、万が一これらの情報が社外流出した場合には、信用失墜や損害賠償により業績に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループの主な事業である不動産分譲事業、不動産販売事業及び不動産請負事業においては、土地の情報収集から事業利益計画・区画割計画・建物の企画設計・土地仕入・開発申請・工事手配・工事監理・販売・事後補修手配等まで広範囲な業務を自社で行っております。したがって、当社グループの成長性及び優位性は不動産仕入・設計施工等に精通した優秀な人材の確保及び育成に大きく依存しております。そのため、当社グループでは採用活動の強化並びに研修制度の充実に取組んでおります。しかし、不動産仕入・設計施工等の知識や資格、さらに経験を持った十分な数の優秀な人材の確保及び育成ができなかった場合あるいは現在在籍している人材が流出するような場合には、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。

不動産の売買に関しては様々な制約・慣行があり、当社グループは正規の手続に則って売買を行っております。現時点において、当社グループの業績に影響を及ぼす訴訟を提起されている事実はありません。しかし、不動産売買は取引相手方の事情もあるため紛争を完全に排除することは難しい状況にあります。今後万が一訴訟が生じ金額的・期間的に当社グループの事業運営に支障が生じた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①財政状態及び経営成績の状況

当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症による影響が一時的に緩和され、各種政策の効果や海外経済の改善もあり、経済活動は正常化に向かうものと思われましたが、新たな変異株により感染が再拡大し、依然として厳しい状況で推移しました。また、ロシアのウクライナ侵攻の影響による資源価格の高騰や金融資本市場の変動など、我が国の景気を更に下押しするリスクに引き続き留意が必要な状況にあります。

メルディアグループ（以下、当社グループ）が属する不動産業界におきましては、新型コロナウイルス感染症により雇用・所得環境が悪化する中、政府の各種住宅取得支援策や低金利の住宅ローンの継続、テレワーク（在宅勤務）の普及などにより、実需者層の住宅取得意欲は堅調に推移しております。一方で、主に米中での住宅木材の需要増加などを背景とした、いわゆる「ウッドショック」やロシアのウクライナ侵攻による資材価格の高騰・供給不足の影響により先行き不透明な状況であります。

建設業界におきましては、新型コロナウイルス感染症による景気見通しが不透明な中で、公共投資は関連予算の執行により底堅く推移しているものの、民間設備投資は投資計画の見直し、先送りなどが懸念される中、建設技術労働者の不足による人件費の高騰、建設資材価格の高止まりなど、厳しい事業環境が続いております。

このような状況のもと、当社グループは、2019年８月期を初年度として策定した、中期経営計画『MELDIA ACTION PLAN2021』について、新型コロナウイルス感染症の影響等により実績及び業績予想に乖離が生じたため、これを見直した、新たな中期経営計画『MELDIA ACTION PLAN2023』に基づき、主力事業である戸建分譲事業の拡大を軸に、周辺事業及び子会社を含めたグループ全体で持続的に成長すべく事業に取り組んでまいりました。

主力事業である戸建分譲事業においては、「同じ家は、つくらない。」というコーポレートメッセージのもと、常日頃からお客様のライフスタイルにあわせた商品設計を追求してまいりました。コロナ禍でテレワーク（在宅勤務）が増えたことなどにより、お客様の住まいに対するニーズに変化がありましたが、これに的確に応えた商品の供給を行ってまいりました。また、当社グループにおけるウッドショックの影響につきましては、一部調達コストの増加はあるものの、従来より国産材の利用を促進していたため、木材市場の混乱による影響を一定程度コントロールできる体制が整っております。

不動産投資事業を主たる業務とする連結子会社の株式会社ＭＡＩと共同で設立した、メルディア・アセットマネジメント株式会社では、ＳＤＧｓやＥＳＧ投資が注目を集める中、「木造建築物を投資対象とした金融商品」として、当社グループが設計・施工する新築木造アパートファンドの組成に注力いたしました。当該ファンドである新築木造アパート29棟を投資対象とした「メルディア・グリーンリカバリー１号」は、2021年12月に組成が完了しました。

米国カリフォルニア州における不動産投資・開発事業を主たる業務とする連結子会社のMPD Realty,Inc.においては、同じく連結子会社の建設会社Alpha Construction Co. Inc.が施工した116戸の大型アパートメント「ＳＯＲＡアパートメント」の販売が完了しております。また、同じく米国において、同国におけるビジネスの効率化を目的として、Meldia Development LLCを設立し、当社グループの保有する米国不動産を集約しております。

これらの結果、当連結会計年度における売上高は139,006百万円（前連結会計年度比3.7％増加）、売上総利益は23,010百万円（同9.0％増加）、営業利益は12,887百万円（同10.6％増加）、経常利益は13,530百万円（同14.2％増加）、親会社株主に帰属する当期純利益は8,118百万円（同7.2％増加）となり、売上高、各利益ともに過去最高の実績となりました。

セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。

(不動産分譲事業)

不動産分譲事業におきましては、当社グループの主力事業である戸建分譲販売件数は、1,652件(前連結会計年度1,990件）となり、前連結会計年度比で減少しました。これは前連結会計年度において、新型コロナウイルス感染症による外出自粛の影響で一時的に完成在庫が増加し、その後の需要急拡大により引渡し件数が大幅に増加したことに加え、当連結会計年度において、新型コロナウイルス感染症による半導体不足を原因とした住宅設備の納入遅延により完成が遅れたためであります。なお、ウッドショックの影響につきましては、一部調達コストの増加はあるものの、従来より国産材の利用を促進していたため、木材市場の混乱による影響を一定程度コントロールできる体制が整っております。

分譲マンションの販売件数は、442件（前連結会計年度319件）、販売用アパート100件（同83件）、土地売り34件（同56件）、海外不動産販売１件（同３件）となりました。また、その他付帯事業として不動産販売の仲介等を行いました。

これらの結果、売上高は95,072百万円(前連結会計年度比5.6％減少)、売上総利益は17,123百万円(同1.4％減少)、営業利益は12,072百万円(同3.7％減少)となりました。

売上高の内訳は、２階建住宅39,575百万円(905件)、３階建住宅30,710百万円(747件)、販売用アパート8,987百万円(100件)、マンション分譲6,896百万円(442件)、ロサンゼルス営業所及び在外子会社における不動産販売6,122百万円（１件）、土地売り2,184百万円(34件)、不動産販売の仲介等その他付帯事業595百万円となっております。売上総利益率は18.0％(前連結会計年度比0.8ポイント増)となりました。

なお、前連結会計年度比で売上高の減少幅に比べ、各利益の減少幅が小幅である要因は、戸建分譲住宅の利益率が改善したことに加え、当連結会計年度において引渡しを行った分譲マンション及び海外不動産販売が特に高額かつ高利益額であり、不動産分譲事業の業績に大きく寄与したためであります。

(不動産販売事業)

販売用不動産として所有している物件の売却は29件（前連結会計年度25件）となりました。これらの結果、売上高は14,785百万円(前連結会計年度比47.2％増加)、売上総利益は3,037百万円(同478.7％増加)、営業利益は2,582百万円(同2,418百万円増加)となりました。

なお、売上高及び各利益が大幅に増加しておりますが、これは主に不動産開発用地及び収益不動産が特に高額かつ高利益額であり、不動産販売事業の業績に大きく寄与したためであります。

(不動産請負事業)

不動産請負事業におきましては、法人及び個人から受注した戸建住宅請負の販売件数が221件(前連結会計年度248件)となりました。

株式会社メルディアＤＣにおいては、悪天候の影響などにより、一部大型工事の工事進捗が計画を下回りました。受注については厳しい受注環境の中、当連結会計年度の建設請負受注高は16,157百万円（前連結会計年度比4.0％増加）、当連結会計年度末の建設請負受注残高は22,809百万円（前連結会計年度末比15.8％増加）となりました。

これらの結果、売上高は26,716百万円(前連結会計年度比29.4％増加)、売上総利益は1,921百万円(同16.6％減少)、営業利益は663百万円(同45.3％減少)となりました。

なお、前連結会計年度比で売上高が増加したものの、各利益が減少した要因は、前連結会計年度において新たに連結子会社としたAlpha Construction Co. Inc.において営業損失を計上したことに加え、株式会社メルディアＤＣの大型工事において人件費及び建築資材価格の高騰により利益率が低下したことなどによるものであります。

(賃貸収入事業)

賃貸収入事業におきましては、テナント誘致、稼働率の向上に努め、賃貸用不動産全体の稼働率は引き続き高水準で推移しましたが、収益不動産の取得と販売による資産の入替えなどにより賃貸収入事業の売上高、営業利益が減少しました。なお、ホテル事業については、前連結会計年度に新型コロナウイルス感染症の影響で休館していた各ホテルについて順次再オープンし、稼働率も徐々に回復しております。

これらの結果、売上高は2,432百万円(前連結会計年度比5.8％減少)、売上総利益は928百万円(同1.3％増加)、営業利益は518百万円(同10.8％減少)となりました。

なお、当社及び株式会社メルディアＤＣが保有し、メルディア・ホテルズマネジメント株式会社が運営する関西所在ホテル３棟について、新型コロナウイルス感染症の影響で客室稼働率及び客室単価が低迷しており、回復の見通しが不透明であることから、減損損失を268百万円計上しております。

当連結会計年度末における「現金及び現金同等物」（以下、「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ187百万円増加し、35,890百万円となりました。

当連結会計年度末における各キャッシュ・フローの状況は、次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動により使用した資金は、1,587百万円（前連結会計年度末21,942百万円の獲得）となりました。

主な収入要因は、税金等調整前当期純利益13,289百万円（前連結会計年度11,896百万円）を計上したこと、仕入債務の増加4,005百万円（前連結会計年度2,817百万円）などであります。

主な支出要因は、売上債権の増加2,461百万円（前連結会計年度1,229百万円）、棚卸資産の増加10,148百万円（前連結会計年度8,460百万円の減少）、法人税等の支払額5,409百万円（前連結会計年度1,876百万円）などであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動により獲得した資金は、1,879百万円（前連結会計年度末669百万円の獲得）となりました。

主な収入要因は、匿名組合出資金の払戻による収入1,170百万円（前連結会計年度―百万円）、関係会社貸付金の回収による収入683百万円（前連結会計年度929百万円）などであります。

主な支出要因は、関係会社出資金の払込による支出700百万円（前連結会計年度―百万円）、貸付けによる支出483百万円（前連結会計年度339百万円）などであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動により使用した資金は、595百万円（前連結会計年度末15,420百万円の使用）となりました。

主な収入要因は、短期借入れによる収入47,474百万円（前連結会計年度42,710百万円）、長期借入れによる収入15,922百万円（前連結会計年度13,150百万円）などであります。

主な支出要因は、短期借入金の返済による支出39,789百万円（前連結会計年度48,052百万円）、長期借入金の返済による支出14,080百万円（前連結会計年度21,108百万円）、社債の償還による支出1,260百万円（前連結会計年度840百万円）、転換社債型新株予約権付社債の償還による支出10,000百万円（前連結会計年度―百万円）、配当金の支払額1,643百万円（前連結会計年度1,252百万円）などであります。

(参考)キャッシュ・フロー関連指標の推移

自己資本比率：自己資本／総資産

時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産

キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フロー

インタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い

（注１）いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。

（注２）株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式数（自己株式を除く。）により算出しております。

（注３）キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを利用しております。

（注４）有利子負債は連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としております。利払いについては、連結キャッシュ・フロー計算書における利息の支払額を使用しております。

（注５）2022年８月期のキャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオは営業キャッシュ・フローがマイナスのため記載しておりません。

③生産、受注及び販売の実績

当社グループの生産実績をセグメントごとに示すと、以下のとおりであります。

(注) １．金額は販売価額にて表示しております。

２．不動産分譲事業においては、完成物件のみを記載しております。

３．賃貸収入事業および不動産請負事業においては、生産実績を定義することが困難であるため、記載しておりません。

在外子会社については、現地通貨にて示し、上記邦貨建ての金額には含んでおりません。

(注）１．金額は販売価額にて表示しております。

２．不動産分譲事業においては、完成物件のみを記載しております。

３．賃貸収入事業および不動産請負事業においては、生産実績を定義することが困難であるため、記載しておりません。

当社グループの契約状況をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(注) １．金額は契約額にて表示しております。

２．上記の金額には、追加工事売上等及び設計受託料等が含まれておりますが、重要性が乏しいため、件数には含めておりません。

３．不動産請負事業においては、営繕工事の受注金額が含まれておりますが、重要性が乏しいため、件数には含めておりません。

４．「期末契約残高」には、当有価証券報告書提出日現在において、解約となっている契約の件数と金額が含まれております。

５．賃貸収入事業については、事業の性質上、契約状況の表示が馴染まないため記載しておりません。

在外子会社については、現地通貨にて示し、上記邦貨建ての金額には含んでおりません。

(注) １．金額は契約額にて表示しております。

２．上記の金額には、追加工事売上等が含まれておりますが、重要性が乏しいため、件数には含めておりません。

３．不動産請負事業においては、営繕工事の受注金額が含まれておりますが、重要性が乏しいため、件数には含めておりません。

４．賃貸収入事業については、事業の性質上、契約状況の表示が馴染まないため記載しておりません。

５．不動産請負事業における増減額が大幅に減少しておりますが、これは前連結会計年度において新たに連結子会社としたAlpha Construction Co. Inc.について、連結時点の受注残高を前連結会計年度の期中契約高に含んで記載しているためであります。

当社グループの販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(注) １．不動産販売事業における「（１）戸建住宅」の件数及び金額は、戸建住宅・販売用アパート・土地の販売件数及び販売価額にて表示しております。

２．不動産分譲事業の「（３）その他不動産売上」には、不動産販売の仲介手数料の他に、その他付帯事業における金額を含んでいるため、件数は記載しておりません。

３．不動産販売事業及び不動産請負事業においては、それぞれ追加工事売上等及び設計受託料等が含まれておりますが、重要性が乏しいため、件数には含めておりません。

４．不動産請負事業においては、完成引渡時に件数を集計しております。また、営繕工事の受注金額が含まれておりますが、重要性が乏しいため、件数には含めておりません。

在外子会社については、現地通貨にて示し、上記邦貨建ての金額には含んでおりません。

(注) １．不動産分譲事業の「海外開発」は、在外子会社における集合住宅等の開発案件であります。

２．不動産請負事業においては、完成引渡時に件数を集計しております。また、営繕工事の受注金額が含まれておりますが、重要性が乏しいため、件数には含めておりません。

３．不動産請負事業における増減額が大幅に減少しておりますが、これは前連結会計年度において新たに連結子会社としたAlpha Construction Co. Inc.について、連結時点で、請負契約のうち、履行義務を充足した分の請負売上を、前連結会計年度の販売実績に含んで記載しているためであります。

（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、見積りが必要な事項につきましては、合理的な基準に基づき会計上の見積りを行っております。当社は特に以下の会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定が重要であると考えております。

販売用不動産及び仕掛販売用不動産について、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合、棚卸資産の簿価切下げに伴う評価損を計上しております。戸建分譲事業における正味売却価額の見積りについては、当連結会計年度末現在における市場動向や経済環境を考慮して物件ごとに販売見込額を算定しております。また、保有期間が長期となる可能性のある収益不動産については、収益還元法や取引事例比較法等の不動産時価評価方法により、正味売却価額の見積りを行っております。将来の経済情勢や不動産市況の悪化等により、正味売却価額が見込以上に下落した場合、翌連結会計年度以降の連結財務諸表において評価損の追加計上が必要となる可能性があります。

固定資産のうち減損の兆候がある資産又は資産グループについて、当該資産又は資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回る場合に、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。固定資産の回収可能価額は、主として正味売却価額により測定しております。回収可能価額を正味売却価額により測定する場合の時価は、主として「不動産鑑定評価基準」に基づいて自社で算定した金額及び社外の不動産鑑定業者による鑑定評価に基づいて自社で算定した金額（指標等を用いて調整を行ったものを含む）でありますが、市況の変動や前提条件に変更が生じた場合、翌連結会計年度以降の連結財務諸表において減損損失の追加計上が必要となる可能性があります。また、のれんは、その効果の発現する期間を個別に見積り、定額法により償却を行っており、子会社の業績や事業計画等を基に検討を行っておりますが、市況の変動や前提条件に変更が生じた場合、翌連結会計年度以降の連結財務諸表において減損損失の追加計上が必要となる可能性があります。

その他有価証券のうち、市場価格のない株式等以外のものについては時価法を、市場価格のない株式等については移動平均法による原価法を採用しております。市場価格のない株式等について、その実質価額が取得原価に比べ著しく下落した場合、減損処理しております。市場価格のない株式等の実質価額の見積りについては、当連結会計年度末現在における回収可能見込額を算定しております。将来の市況悪化又は投資先の業績不振により、現在の帳簿価額に反映されていない損失等が発生した場合、翌連結会計年度以降の連結財務諸表において評価損の追加計上が必要となる可能性があります。

（資産）

当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べ11,303百万円増加し、153,094百万円となりました。

これは主に、連結子会社であり米国の建設会社であるAlpha Construction Co. Inc.における大型請負工事の施工が順調に進捗したことなどにより、受取手形、売掛金及び契約資産が3,106百万円増加したほか、不動産分譲事業・不動産販売事業における、用地・収益不動産の取得、工事施工の進捗により、棚卸資産（販売用不動産、仕掛販売用不動産及び未成工事支出金）が10,840百万円増加したことなどによります。

（負債）

負債は、前連結会計年度末に比べ4,050百万円増加し、92,522百万円になりました。

これは主に、転換社債型新株予約権付社債について買入消却を行ったことにより10,000百万円減少したものの、不動産分譲事業・不動産請負事業における建築施工高の増加により支払手形及び買掛金が4,582百万円増加したほか、不動産分譲事業における戸建分譲用地仕入決済資金、不動産販売事業における販売用不動産購入資金並びに事業資金として調達した短期借入金及び長期借入金（１年内返済予定の長期借入金含む）が10,175百万円増加したことなどによります。

（純資産）

純資産は、前連結会計年度末に比べ7,252百万円増加し60,572百万円となりました。

これは主に、配当金の支払いによる利益剰余金の減少1,644百万円があったものの、親会社株主に帰属する当期純利益8,118百万円を計上したことなどにより、利益剰余金が6,473百万円増加したためであります。

b．経営成績の分析

経営成績の分析については、「第２．事業の状況　３．経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　（1）経営成績等の状況の概要　①財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。

③経営成績に重要な影響を与える要因について

「第２．事業の状況　２．事業等のリスク」をご参照ください。

当社グループの資金需要は、主に用地仕入資金、建物建築資金及び賃貸用・販売用不動産取得資金であります。当社グループは、事業活動に必要な資金を確保するため、内部資金を活用するほか、金融機関からの借入及び社債の発行等を行っております。また、資金使途に応じて最適な資金調達手法を検討し、適切なコストで安定的に資金を確保することを基本方針としております。

⑤経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等につきましては、「第一部　企業情報　第２．事業の状況　１．経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」をご参照ください。

2020年10月27日公表の中期経営計画で定めた目標指標に対する当事業年度の結果は次のとおりであります。

自己資本比率 37.7％（目標40.0％）

ＲＯＥ　15.0％（目標25.0％）

　該当事項はありません。

（1）提出会社

2022年８月31日現在

（2）国内子会社

2022年８月31日現在

（注）当社は東京証券取引所市場第一部に上場しておりましたが、2022年４月４日付の東京証券取引所の市場区分の見直しに伴い、同日以降の上場金融商品取引所名は、東京証券取引所プライム市場となっております。

該当事項はありません。

該当事項はありません。

(注) 有償第三者割当(オーバーアロットメントによる売出しに関連した第三者割当増資)

発行価格         705.10円

資本組入額       352.55円

割当先   野村證券株式会社

2022年８月31日現在

(注)  自己株式521株は、「個人その他」に５単元及び「単元未満株式の状況」に21株含めて記載しております。

2022年８月31日現在

(注) 上記のほか、当社所有の自己株式が521株あります。

１．報告セグメントの概要　

当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

当社グループは、戸建住宅の販売を中心とした「不動産分譲事業」、収益不動産等の取得・運用・販売を行う「不動産販売事業」、注文請負等を受注する「不動産請負事業」及び事業用・居住用物件の賃貸・管理業務を行う「賃貸収入事業」を主な事業として展開しております。

各セグメントの概要は、以下の通りです。

不動産分譲事業：分譲戸建住宅・分譲マンションの開発業務及びこれに付帯する事業

不動産販売事業：収益不動産等の取得・運用・販売及びこれに付帯する事業

不動産請負事業：注文住宅・戸建分譲住宅受注、集合住宅・商業施設・店舗等の建築請負及びこれに付帯

　　　　　　　　する事業

賃貸収入事業　：当社グループが保有する事業用・居住用物件の賃貸・管理業務及びこれに付帯する事業