（注）売上高には、消費税等は含まれておりません。

　（注）１．売上高には、消費税等は含まれておりません。

２．最高株価及び最低株価は東京証券取引所市場第二部におけるものであります。

1993年10月に当社の前身であるウィル不動産販売を個人創業いたしました。その後、1994年２月に宅地建物取引業免許（兵庫県知事免許）を取得し、1995年６月に当社を設立しております。設立後の沿革は以下のとおりであります。

当社グループは、当社及び連結子会社５社により構成されており、流通事業、リフォーム事業、開発分譲事業、賃貸事業及び不動産取引派生事業を主たる業務として事業活動を展開しております。

当社グループの各事業の内容、当社及び各連結子会社の当該事業に係る位置付けは、次のとおりであります。なお、次の５事業は「第５　経理の状況　１ 連結財務諸表等　(１) 連結財務諸表　注記事項」に掲げるセグメント情報の区分と同一であります。

（１）各事業の内容について

①　流通事業

関西圏の阪神間・北摂地域に10店舗、2018年に進出した中部圏の名古屋市に６店舗の合計16店舗（2021年12月末現在）を展開し、不動産売買の仲介業務等を行っております。店舗展開については、関西圏・中部圏ともに、やみくもに店舗数を拡大するのではなく、営業エリアを絞り込み地域密着型の展開を図ることにより、地域における不動産動向、顧客ニーズ及び物件情報等の情報収集を図っております。併せて、2022年より東京圏にも進出し、まずは直近３～５年で、東京23区内に約10店舗体制を目指します。

当社グループは、流通事業において収集・蓄積した情報等の各事業における活用並びに連携等を進めており、当該事業をグループの中核事業と位置付けております。

②　リフォーム事業

当社及び株式会社ウィル空間デザインにおいて、中古住宅のリフォームや家具の提案及びリフォーム工事等の請負業務を行っております。特に、流通事業各店舗に来店された顧客に対し、中古物件購入とリフォームを併せた提案営業を推進しております。また、2021年よりショールーム「十二十（とにと）家具」を開設し、当社において不動産を購入された顧客に対し、家具の販売を行っております。住宅と一体感のある家具を不動産購入時に提案することで、顧客単価の増加を目指しております。

当社グループは、リフォームの設計、施工及び家具の販売において、補修、改築及び強度補強等の要素に加えて、顧客個人の嗜好やライフスタイルに応じたデザイン性及び居住性等の要素に注力することにより、顧客満足の向上に努めております。

③　開発分譲事業

当社及び株式会社リノウエストにおいて、戸建住宅、宅地等の仕入・企画・開発・販売業務を行っております。開発物件については、規格化された画一的なものとはせず、地域ごとのマーケティング情報等に基づき、個別物件ごとに顧客ニーズを反映し、時代に合わせたオリジナリティのある新しい空間創造を意識した企画開発を推進しております。なお、設計及び建築については外部委託業者を活用しております。

また、仕入競争が激化するなか、流通店舗に集まる売却情報を活かした相対交渉により、適正価格での仕入を可能にしております。更に、流通店舗にストックされた住宅購入見込みの顧客情報を活かすことで、集客コストの削減及び早期販売による事業効率並びに収益性を重視した事業展開を図っております。

④　賃貸事業

　当社及び株式会社リノウエストにおいて、テナント用事業用地や商業施設、シェアハウス等を所有し、運営及び賃貸業務等を行っております。

　当社グループは、単に物件を所有し、賃料収入を得ることだけが目的ではなく、地域社会が活性化するコミュニティーの創出を目指しております。

⑤　不動産取引派生事業

当社、株式会社ウィルフィナンシャルコミュニケーションズ及び株式会社ウィルスタジオにおいて、上記の各事業に付随して発生する受託販売物件の広告制作業務、不動産物件購入に伴う損害保険代理業務、生命保険募集業務及びローン事務代行業務に係るファイナンシャルプランニング業務、引越業者・什器設備等の紹介業務等を行っております。

⑥　その他

当社、株式会社ウィルスタジオ及び株式会社部活のみかたにおいて、受託販売事業、広告制作業務（受託販売物件に関するものを除く）並びにコンサルティング業務、教育事業及び人事コンサルティング事業等を行っております。

（２）事業間の連携効果について

当社グループは、流通事業（不動産仲介）を中心として事業を開始しておりますが、その後においては、受託販売事業、開発分譲事業、リフォーム事業、賃貸事業、不動産取引派生事業と、不動産に関連する分野において事業領域を拡大させております。当社グループの営業活動においては、事業間の緊密な連携を図ることが、顧客に対するきめ細かなサービス及びより付加価値の高いサービス提供の実現において重要であるものと認識しており、各事業間のシナジー拡大を図ることにより、不動産関連業務のワンストップサービスによる事業展開を推進しております。

なお、当社グループは、流通事業を事業展開上の中核事業と位置付けており、各地域の店舗において、当該事業の推進とともに地域密着型の営業展開を行い、地域ごとの顧客ニーズ及び不動産情報の収集、市場動向、顧客層別の嗜好調査、地域開発状況等のマーケティングを適宜行っております。これら流通事業において収集した情報等を各事業に活用し事業展開しております。

　当社グループの事業系統図は次の通りであります。

（注）１．「主要な事業の内容」欄には、セグメントの名称を記載しております。

２．株式会社ウィル空間デザイン及び株式会社リノウエストについては、売上高（連結会社相互間の内部売上高を除く。）の連結売上高に占める割合が10％を超えております。

株式会社ウィル空間デザイン

株式会社リノウエスト

３．特定子会社に該当しております。

（１）連結会社の状況

（注）１．臨時従業員数は（　）内に年間の平均人員を外数で記載しております。

２．開発分譲事業及び賃貸事業につきましては、同一部門にて業務を遂行しております。

３．その他の区分は、報告セグメントに含まれていない事業セグメントであり、当社グループが行う広告制作業務（受託販売物件に関するものを除く）及び教育事業等を含んでおります。

４．全社（共通）として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属しているものであります。

５．従業員数が前連結会計年度末に比べ20名増加したのは、定期採用によるものであります。

（２）提出会社の状況

　（注）１．従業員数は当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含む就業人員であります。

２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

３．臨時従業員数は（　）内に年間の平均人員を外数で記載しております。

４．開発分譲事業及び賃貸事業につきましては、同一部門にて業務を遂行しております。

５．その他の区分は、報告セグメントに含まれていない事業セグメントであり、教育事業等を含んでおります。

６．全社（共通）として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属しているものであります。

７．従業員数が前事業年度末に比べ18名増加したのは、定期採用によるものであります。

（３）労働組合の状況

労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。

今後の見通しにつきましては、インフレ圧力を受けた各国中央銀行の利上げサイクルへの政策転換や新型コロナウイルスの再拡大によるサプライチェーンの停滞等の影響が懸念され、経済見通しに不確実性が高まると想定しております。

このような経営環境において、当社グループにおきましては、外的環境の影響リスクを保守的に評価しながら、ワンストップ体制のシナジー最大化戦略の推進を継続することで、持続的成長と高収益体質の実現を目指してまいります。

なお、優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題については、以下に記載の通りでありますが、そのうち将来に関する事項は、特段の記載がない限り、本書提出日現在において当社が判断したものであり、不確実性を内在しているため、実際の結果と異なる可能性があります。

（１）主要事業領域における競争力強化

関西圏（阪神間・北摂地域）と中部圏（名古屋市近郊）、東京圏（東京23区）において、「住まい・暮らし」をキーワードとした「人生に関わる総合サービス企業」を目指すという理念のもと、不動産事業を中心としたサービスの幅を広げていくことを基本的なスタンスとし、流通事業をはじめリフォーム事業、開発分譲事業、賃貸事業等の不動産関連事業の競争力強化を図ってまいります。具体的な戦略は以下のとおりであります。

①　流通事業を軸とした事業基盤の強化

当社グループは、顧客に対する「住まいのワンストップサービス」を提供するうえで、流通事業を事業戦略上の要と位置付けており、店舗を事業活動の拠点となる地域に出店することにより、地域ごとの顧客ニーズ、不動産情報、市場動向、顧客層別の志向等の把握を行うとともに、営業地域全体の情報を蓄積し、各事業へ適時適切に活用することで事業基盤の強化を図ってまいります。

また、平日のみを利用して不動産の購入をされるお客様に対し、当社通常仲介手数料の30％をキャッシュバックするサービスの浸透・拡充を図ることにより、平日の営業稼働率を高めることで、生産性を向上させてまいります。

更に、不動産の売却をされるお客様に対しても、売却期間の短縮で節約できたコストをお客様へ還元する期間報酬制度を実施し、地域における同業他社との差別化、優位性の確保等によるシェアの拡大を目指してまいります。

②　リフォーム事業における事業基盤の安定

当社グループは、あらゆる販売窓口へ来店されたお客様に対し、「住まいのワンストップサービス」の提供を実践しており、そのなかでも、流通事業の店舗で展開しております中古住宅の購入と同時にリフォームを行うという提案は、お客様からの支持も厚く、高いシナジーを生んでおります。

また、優良な中古住宅のストックを活用した住環境の整備を目指し、中古住宅及びリフォーム市場への国策も強化されております。このような環境を背景に、今後益々流通事業との連携強化を図るとともに、営業エリアの拡大並びに取扱件数の増加に対応できる施工管理体制を構築し、中古住宅・リフォーム市場におけるリーディングカンパニーを目指してまいります。

③　開発分譲事業における財務リスクの低減と物件力の強化

フィービジネス及びリフォーム事業の売上割合を高め、安定した収益基盤を構築することにより、財務体質の強化を図る前提のもと、リスクの許容範囲内において、地域ごとの需要に合わせた戸建分譲開発を推進してまいります。そのため、流通事業の店舗展開により収集・把握した地域ごとの生活スタイル及び不動産情報を、開発分譲事業における開発用地選定、並びに企画から販売計画に至るまで反映させ、顧客ニーズを的確に捉えた物件創りに徹することで、差別化を図ってまいります。

（２）人材の獲得と育成

当社はこれまで原則新卒採用により人員強化を図っており、今後についても、当社グループの事業及び経営理念に共感する新卒社員を採用することで事業基盤の安定並びに拡大を図ってまいります。近年激化する採用市場において、従来型の受動的な採用手法から脱却し、既存資産（事業・人材）を活用したダイレクトリクルーティングにより、優秀な人材へ能動的にアプローチしてまいります。

また、社員一人ひとりの営業スキル、ノウハウを向上させ、お客様からの信頼を得ることをテーマとして、研修制度の充実により人材育成を図るとともに、各事業の管理職層の強化にも努め、経営判断のスピードアップを図ってまいります。

（３）コンプライアンス体制の強化

更なる業容拡大、企業価値向上を目指すために、企業倫理・コンプライアンスについて全役職員が共通の認識を持ち、一人ひとりが的確で公正な意思決定を行う風土を醸成する仕組みを整備してまいります。特に、宅地建物取引業法、建築基準法等の関係法令については最新の動向を常に把握し遵守に努めてまいります。また、株式上場企業として、内部者取引にかかる情報管理・売買管理体制の周知・徹底を図ってまいります。

（４）資金調達の多様化

開発分譲事業の事業戦略並びに流通店舗の新規出店など、想定される様々な資金需要に対して、資金調達手段の多様化を図ることにより、適時適切な資金調達を実現し、今後の事業展開を円滑に進めてまいります。また、強固な収益基盤及び財務体質の向上をもとに、借入コストの低減にも同時に取り組んでまいります。

本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。当社は、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針でありますが、当社の株式に関する投資判断は、本項及び本書中の本項以外の記載内容も併せて、慎重に検討した上で行われる必要があると考えております。

なお、以下に記載のうち将来に関する事項は、特段の記載がない限り、本書提出日現在において当社が判断したものであり、不確実性を内在しているため、実際の結果と異なる可能性があります。

（１）外部環境について

①　法的規制について

当社グループは不動産業及び建設業に属し、「宅地建物取引業法」、「建設業法」及び関連する各種法令により規制を受けており、当社においては宅地建物取引業免許及び一般建設業許可について、子会社株式会社ウィル空間デザインにおいては特定建設業許可について、子会社株式会社リノウエストにおいては宅地建物取引業免許について、それぞれ監督官庁より許認可を受けております。現時点において、当該免許及び許認可等が取消しとなる事由は発生しておりませんが、将来、何らかの理由により、当該許認可等が取消された場合又はそれらの更新が認められない場合には、当社の事業活動に支障をきたすとともに、経営成績に重大な影響を及ぼす可能性があります。

また、これらの法律等の改廃又は新たな法的規制が今後生じた場合には当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

（当社）

（株式会社ウィル空間デザイン）

（株式会社リノウエスト）

②　住宅市況及び金利状況、経済情勢の変動について

当社グループが属する不動産業界は、景気動向、金利動向、地価動向並びに住宅税制等の影響を受けやすいため、景気見通しの悪化や大幅な金利上昇、地価の上昇並びに住宅税制等の諸情勢に変化があった場合には、住宅購入者の購入意欲を減退させる可能性があります。また、金融機関の融資姿勢に変化があった場合には、新規事業用地の取得が困難になる場合があります。これらの場合には、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

なお、上記経済情勢の変化は、事業用地の購入代金、材料費、施工費並びに販売期間の長期化に伴う販売促進費等の変動要因にもなり、これらが上昇した場合には、当社グループの事業利益が圧迫され、経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

③　競合について

当社グループが事業展開する不動産業界においては、大手企業を含む事業者が多数存在し、これらの事業者との競合が生じております。当社グループは、「住まい・暮らし」をキーワードとした「人生に関わる総合サービス企業」を標榜し、不動産に関連する各事業を展開しており、今後においては、特に、地域密着型店舗展開の強化、平日会員向け仲介手数料割引サービスによる流通事業の強化と、それに伴う「住まいのワンストップサービス」の相乗効果によるリフォーム事業、不動産取引派生事業の強化、開発分譲事業の魅力的な戸建物件の創出等により、他社との差別化を進め、事業基盤の拡充を図っていく方針であります。

しかしながら、同業他社においては、当社グループと比較して、資本力及びブランド力等に優れる企業が多数あり、これら企業との競合等により当社グループの想定どおりの事業拡大が図れる保証はなく、更に競合が激化した場合には当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。特に、開発分譲事業については、当社グループの営業地域において多数の事業者が事業を展開しております。当社グループは、地域に密着した営業所展開によって、効率的な事業用地の仕入及び販売活動を推進しておりますが、同業他社も多く、土地の仕入や販売活動において競合が発生しております。当社グループの分譲物件の販売において、近隣に他社の分譲物件等がある場合には、販売活動が想定どおり進捗しない可能性があり、販売期間の長期化や値引販売等による採算悪化等が生じ、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

④　新型コロナウイルス感染症の影響について

新型コロナウイルス感染症の感染拡大による経済活動の停滞が長期化した場合、雇用・所得環境の悪化などを通じた個人消費の縮小が想定されます。また、海外で生産される住宅設備のサプライチェーン停滞や、リフォーム展示場の閉鎖・縮小営業など、リフォーム事業をはじめとした営業活動に制約を受けた場合は、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

（２）事業展開について

①　営業地域について

当社グループは、関西圏の阪神間・北摂地域と中部圏の名古屋市を主たる営業地域として事業展開を行っており、当該地域に営業店舗を16店舗展開（2021年12月末現在）しております。当社グループは、当該店舗において収集・蓄積した地域特性・市場動向・顧客ニーズ等の情報及び集客をグループ全体で総合的に活用することにより、地域密着型店舗を基盤とした事業を展開しております。さらに、2022年には東京圏にも進出し、まずは直近３～５年で、東京23区内に約10店舗体制を目指します。

しかしながら、これらの事業展開により、当該地域の市場動向等に強い影響を受ける可能性があり、当該地域の不動産市況の低迷や地域的な景況感悪化等が生じた場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

また、当社グループは将来においては当該地域以外への進出を計画しており、その場合には現在と同様の事業展開が図れる保証はありません。

②　リフォーム事業及び開発分譲事業における外部委託業者の活用について

当社グループの開発分譲事業における分譲物件においては、当社グループが分譲物件のマーケティング及びコンセプト策定等を行い、設計・建築工事業務等については、設計・施工等の能力、工期、コスト及び品質等を勘案し、外部の事業者に委託しております。また、リフォーム事業においては、当社グループがリフォーム物件の設計・施工管理業務等を行い、それ以外の施工業務等については外部の事業者に委託しております。

外部委託業者の選定及び管理については十分に留意しておりますが、必ずしも当社グループのコントロールが充分である保証はなく、外部委託業者においてトラブル等が生じた場合には、当社グループの事業推進に影響が生じ、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

③　開発分譲事業について

当社グループにおいては、近年の市場及び地価動向を鑑み、戸建分譲開発を中心とした事業展開を図りながら、他事業における手数料収入や請負工事収入の比率を高めることで事業構造のバランス改善に努め、総資産に占めるたな卸資産並びに有利子負債を圧縮しつつ、財務リスクの軽減を図ってまいりました。そのようななか、2021年12月期におきましては、総売上高に占める開発分譲事業の売上割合は54.0％、開発分譲事業におけるたな卸資産計上額の総資産に占める比率は35.2％であります。

景気動向の影響を受けやすい不動産市況に鑑みた場合、当社グループが推進するプロジェクトの開発及び販売計画が想定どおり進捗する保証はなく、何らかの理由により当該プロジェクトの中止、延期及び販売期間の長期化等が生じた場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

④　分譲物件等にかかる品質管理等について

住宅供給業者は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、新築住宅の構造上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分については住宅の引渡日から10年間、その他の部分については、「宅地建物取引業法」により住宅の引渡日から最低２年間について瑕疵担保責任を負います。加えて「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」により、住宅の瑕疵担保責任履行のための資力の確保が義務付けられており、当社グループでは「住宅瑕疵担保責任保険」への加入により、その保証責任を十分履行できるような体制を整えております。

また、当社グループにおいて開発・分譲等を行う住宅については、その品質管理を重視した事業展開を推進しており、土壌汚染、アスベスト及び建材の耐火性能等のチェックについては外部委託業者等との協力体制を構築しており、現時点において過年度に供給したものも含め、問題となる物件はないものと認識しております。

しかしながら、当社グループの販売した物件に重大な瑕疵があることが判明した場合には、その直接的な原因が当社グループの責めに帰すべきものでない場合であっても、売主としての瑕疵担保責任を負わなければならない場合があり、損害賠償請求の発生並びに当社グループに対する信頼低下等により、当社グループの事業展開及び経営成績等に影響を与える可能性があります。また今後、法規制等が強化された場合には、当社グループの事業展開に影響を与える可能性があります。

（３）組織体制について

①　組織体制について

当社グループは2021年12月31日現在、従業員が188名（臨時雇用者等除く）となっており、内部管理体制も現在の組織規模に応じたものとなっております。今後、事業の拡大に伴って、内部管理体制の整備、充実を含め、計画的な人員増強に努める方針ではありますが、当社グループが事業規模の拡大に対して、適切かつ充分な人員の増強ができなかった場合には、当社グループの事業展開に影響を及ぼす可能性があります。

②　人材確保について

不動産業界においては、専門的知識が必要なため、一般に業界経験のある人員を中途採用する企業が多いなか、当社グループは、企業方針にかかる認識の徹底を図るため、創業当初より新卒採用を主体とした人材採用を実践しており、自社において研修制度の充実を図り従業員の教育・育成を行っております。当社グループは、当該方針の徹底及び実践の成果により、現時点において当社グループが求める人材について育成が進み、これが他社との差別化要素の一つとなっているものと認識しております。

しかしながら、当該人材の育成には相応の期間を要することから、人材育成のスピードが事業規模に見合わない場合には事業拡大の制約要因となる可能性があり、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を与える可能性があります。

（４）財政状態及び経営成績の変動について

①　物件の引渡し時期等による経営成績の変動について

不動産業界においては、一般に転勤及び学期末の時期であること等から、３月頃に不動産物件の引渡し等が集中し売上高が増加する傾向にありますが、当社グループにおいては、当該季節要因とは別の営業戦略上の理由により、開発分譲事業における個別物件の引渡し時期が第４四半期に集中する傾向があり、これによる業績偏重が生じる可能性があります。

開発分譲事業における売上高は、会計上、物件の売買契約締結時（営業活動の完了時）には計上されず、引渡時（役務提供の完了時）において計上されます。このことから、天災地変、事故、その他予期し得ない要因による工期遅延等の不測の事態により開発分譲物件の引渡時期について、四半期末並びに年度末を越える遅延が生じた場合、また、市況の影響による販売期間の長期化が余儀なくされた場合には、当社グループの経営成績は著しく変動する可能性があります。

なお、経営成績に占める第４四半期の売上高及び営業利益の割合は以下のとおりであります。

②　有利子負債への依存度

当社グループは、開発分譲事業に係る用地取得費及び土地造成費等のプロジェクト資金、並びに賃貸事業の物件取得資金について主として金融機関からの借入金によって調達しております。

前述のとおり、2021年12月期における開発分譲事業の売上割合は54.0％、総資産額に占める有利子負債の比率についても、2019年12月期57.7％、2020年12月期55.3％、2021年12月期58.4％と適正な水準を維持しております。今後においては、資金調達手段の多様化に積極的に取り組むことにより自己資本の充実に注力する方針でありますが、積極的な開発分譲事業への取り組みにより、再び有利子負債依存度が増加した場合や市場金利が上昇する局面においては支払利息等の増加により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

なお、資金調達に際しては、当社グループでは特定の金融機関に依存することなく個別案件ごとに金融機関に融資を打診しております。また、プロジェクト開発を目的とした資金調達につきましては、弁済期日に関わらずプロジェクト物件１戸引渡しごとに弁済金額が定められておりますので、プロジェクト物件の販売状況に連動し、販売代金により返済されるものであるため、現時点において借入金返済に支障が生じる状況にはないものと認識しております。しかしながら、何らかの理由により資金調達が不十分あるいは不調に終わった場合には、プロジェクトの中止、延期等により当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（５）個人情報保護について

当社グループでは、営業活動に伴い様々な個人情報を入手しております。当社グループとしては、内部の情報管理体制の徹底により個人情報の保護に注力しておりますが、不測の事態により、個人情報が流出した場合等には、損害賠償並びに当社グループの信用低下等により、当社グループの経営成績に影響を与える可能性があります。

（６）訴訟等の可能性について

当社グループは、事業展開において宅地建物取引業法並びにその他関連法令を遵守した営業活動を推進しておりますが、顧客との認識の齟齬その他に起因して販売又は仲介物件等に起因したクレーム・トラブル等が発生する場合があります。当社グループにおいては、弁護士等の関与のもと必要と考えられる相手先との協議・対応を行っており、現在、重大な訴訟事件等は生じておりません。

しかしながら、今後においてこれらクレーム・トラブル等に起因して重大な訴訟等が提起された場合には、当社グループにおける顧客からの信頼低下並びに損害賠償請求等により、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（１）経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①　財政状態及び経営成績の状況

当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルスによる緊急事態宣言やまん延防止等重点措置が断続的に発出され、依然として厳しい状況が続きました。政府による各種給付金等を背景に、雇用・所得環境の改善、個人消費に持ち直しの傾向がみられましたが、新たな変異株の脅威や原油高をはじめとした原材料価格の高騰など、先行き不透明な状況が続いております。

不動産関連業界におきましては、ウッドショックによる建材不足や建設コストの高騰が生じるものの、住宅ローン減税延長等の住宅取得支援策や低金利環境、コロナ禍における「新しい生活様式」による住宅への意識の高まりにより、実需の住宅需要は堅調に推移いたしました。なお、当社グループの営業エリアである兵庫県・大阪府における中古住宅の成約件数は前期比4.5％増加（近畿レインズ調べ）、愛知県における中古住宅の成約件数は同8.2％増加（中部レインズ調べ）いたしました。

このような経営環境のなかで当社グループにおきましては、フィービジネスとリフォームの連携強化（収益面）、開発分譲事業の推進（事業規模の拡大）など、ワンストップ体制のシナジー最大化戦略に注力することで、持続的成長と高収益な事業基盤の強化に取り組みました。

まず、流通事業においては、2021年上半期に中部圏で新規２店舗（新瑞橋営業所・大曽根営業所）を開設するなど、ドミナント戦略の効果が相乗的に出始めた結果、中部圏での住宅を購入されるお客様の来場件数が前期比88.2％増加し、全体の来場件数も同24.1％増加いたしました。それによりワンストップサービスの提案機会も増加し、「フィービジネスとリフォーム」の業績が堅調に推移いたしました。

更に、開発分譲事業においては、「新しい生活様式」における戸建の購入意欲の高まりを背景に、兵庫県伊丹市（全55戸）をはじめとした複数の戸建プロジェクトが完売いたしました。更に、好調な販売状況を背景に、来期以降の戸建分譲用地の仕入にも積極的に取り組んだ結果、開発分譲事業のたな卸資産が前期末と比べて43.0％増加いたしました。

また、今後の東京圏での営業エリア拡大をはじめとした事業展開への先行投資を含め、採用計画の達成や業績に連動した決算賞与を従業員へ支給するなど、人的資本への配分に努めました。

これらの結果、当連結会計年度における連結業績は、売上高8,681百万円（前期比9.1％増）、営業利益837百万円（同20.1％増）、経常利益802百万円（同19.6％増）、親会社株主に帰属する当期純利益577百万円（同24.6％増）となり、売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益の全てにおいて過去最高を更新いたしました。

　セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。

流通事業におきましては、2019年12月にリニューアルした自社サイトのＵＵ（※）が前期比42.0％増加するとともに、自社サイトからの反響件数も同23.4％増加し、流通事業全体の成約件数は同27.8％増加いたしました。更に、売却物件の獲得に注力したことによって、売却の成約件数が同47.7％増加いたしました。この結果、売上高は1,919百万円（前期比27.4％増）、営業利益は538百万円（同20.9％増）となり、売上高と営業利益の過去最高を更新いたしました。

リフォーム事業におきましては、流通事業の中古物件の取扱件数が増加したことによって、「中古×リフォーム」の引渡件数も前期比25.5％増加いたしました。特に、中部圏での引渡件数は同236.6％増加し、売上をけん引いたしました。なお、2021年12月末の受注残高は574百万円（同49.1％増）となりました。この結果、売上高は1,705百万円（前期比8.6％増）、営業利益は311百万円（同21.4％増）となりました。

開発分譲事業におきましては、ウッドショックや原材料価格の高騰を背景として建設コストが上昇するなか、製販一体の連携強化による原価圧縮と付加価値向上に努めました。併せて、流通店舗に集まる売却情報と顧客情報を活用することで適正価格での仕入及び早期販売を実現し、営業利益率が同3.3ポイント向上いたしました。この結果、売上高は4,848百万円（前期比4.4％増）、営業利益は493百万円（同53.8％増）となり、売上高と営業利益の過去最高を更新いたしました。

賃貸事業におきましては、テナント用事業用地（兵庫県伊丹市）を取得し、2022年春のオープンに向けた工事に取り組みました。また、商業ビル（兵庫県宝塚市）においてはコロナ禍のテナント退去が更に進んだことで入居率が低下し、賃料収入が減少いたしました。この結果、売上高は158百万円（前期比7.4％減）、営業損失は52百万円（前期は営業利益17百万円）となりました。

不動産取引派生事業におきましては、流通事業と開発分譲事業の取扱件数増加を主な要因とし、ＦＰ業務の取扱件数が前期比20.1％増加し、事務手数料の売上高も同14.5％増加いたしました。一方で、受託販売物件の減少に伴い、広告収入は同55.5％減少いたしました。この結果、売上高は161百万円（前期比0.2％増）、営業利益は89百万円（同8.0％減）となりました。

その他の事業におきましては、不動産業界のミドルマーケットに対する各種コンサルティング業務の受注を目指しました。なお、緊急事態宣言中は新規開拓の出張等を自粛したものの、既存クライアントからの採用戦略コンサルティングの受注件数が好調に推移し、コンサルティング業務等の売上高が前期比26.5％増加いたしました。この結果、売上高は186百万円（前期比49.7％増）、営業利益は15百万円（前期は営業損失11百万円）となりました。

※ＵＵ(ユニーク・ユーザー)

自社サイトの各ページに訪問したユーザーの実数を表す数値。集計期間中は自社サイトに同じユーザーが何度訪問した場合でも１ＵＵとしてカウントされます。

②　キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ357百万円減少し、1,871百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とその要因は以下のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動によるキャッシュ・フローにつきましては、税金等調整前当期純利益876百万円に対し、開発分譲物件の新規仕入等によりたな卸資産（販売用不動産及び未成工事支出金等）の増加1,231百万円、法人税等の支払額263百万円及びその他109百万円、関連会社株式売却益73百万円によりそれぞれ資金が減少した一方で、仕入債務の増加133百万円、減価償却費113百万円並びに未払費用の増加69百万円、前渡金の減少58百万円によりそれぞれ資金が増加したことを主な要因として、401百万円の資金減少（前年同期は1,508百万円の資金増加）となりました。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動によるキャッシュ・フローにつきましては、賃貸事業用地の取得及び流通店舗の新規出店に伴う有形固定資産の取得による支出1,625百万円、無形固定資産の取得による支出27百万円を主な要因として、1,641百万円の資金減少（前年同期は518百万円の資金減少）となりました。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動によるキャッシュ・フローにつきましては、開発物件の仕入資金等として長期借入金1,389百万円及び短期借入金による収入1,095百万円、及び社債の発行による収入392百万円の資金がそれぞれ増加した一方で、長期借入金の返済による支出が940百万円、配当金の支払額153百万円、及び社債の償還による支出95百万円の資金がそれぞれ減少したことを主な要因として、1,685百万円の資金増加（前年同期は66百万円の資金減少）となりました。

③　生産、受注及び販売の実績

ａ．生産実績

当社グループの事業形態におきましては、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。

ｂ．契約実績

当社グループが行っている事業のうち、流通事業及び不動産取引派生事業は、契約締結から売上計上までの期間が短く、また賃貸事業は、事業の性質上契約実績の表示がなじまないため、記載を省略しております。

当連結会計年度におけるリフォーム事業の契約実績は次のとおりであります。

（注）１．上記の金額には消費税等は含まれておりません。

２．セグメント間の内部売上高又は振替高を含めております。

当連結会計年度における開発分譲事業の契約実績は次のとおりであります。

（注）１．上記の金額には消費税等は含まれておりません。

２．セグメント間の内部売上高又は振替高を含めております。

３．上記の数量欄及び金額欄には、建築条件付にて土地の売買契約を締結した場合においては、戸数及び契約金額を含めて記載しておりますが、当該契約に付随する建物の建築請負契約につきましては、契約金額のみ金額欄に含めております。

ｃ．販売実績

当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

　（注）１．上記の金額には消費税等は含まれておりません。

２．セグメント間の内部売上高又は振替高を含めております。

３．当連結会計年度の開発分譲事業の販売実績の内訳は次のとおりであります。

（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。

①　重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）に記載のとおりであります。

②　当連結会計年度の財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

ａ．財政状態

（資産）

　当連結会計年度における資産合計は、前連結会計年度末より2,613百万円増加し、12,150百万円となりました。

　流動資産の残高は、前連結会計年度末より985百万円増加し、6,923百万円となりました。主な要因といたしましては、販売用物件の取得等によりたな卸資産（販売用不動産及び未成工事支出金等）が1,309百万円増加した一方で、開発物件の造成工事費用や建築費等支払いなどにより現金及び預金が357百万円減少したことによるものであります。

　固定資産の残高は、前連結会計年度末より1,623百万円増加し、5,212百万円となりました。主な要因といたしましては、賃貸用不動産の取得や2022年出店予定の店舗用地取得等により土地が1,547百万円、投資その他の資産が44百万円それぞれ増加したことによるものであります。

（負債）

　当連結会計年度における負債合計は、前連結会計年度より2,188百万円増加し、8,492百万円となりました。

　流動負債は、前連結会計年度末より1,609百万円増加し、4,868百万円となりました。この要因といたしましては、販売用物件の取得及び賃貸用不動産の取得に関するつなぎ資金等として短期借入金が1,095百万円、その他が180百万円、支払手形及び買掛金が120百万円、１年内償還予定の社債が80百万円、１年内返済予定の長期借入金が78百万円、未払法人税等が54百万円それぞれ増加したことによるものであります。

固定負債の残高は、前連結会計年度末より579百万円増加し、3,624百万円となりました。主な要因といたしましては、開発物件の仕入資金や財務基盤の構築を目的として長期借入金が340百万円、社債が225百万円それぞれ増加したことによるものであります。

（純資産）

当連結会計年度における純資産合計は、前連結会計年度末より424百万円増加し、3,658百万円となりました。主な要因といたしましては、親会社株主に帰属する当期純利益を577百万円計上した一方で、2020年12月期の期末配当金を153百万円実施したことによるものであります。

ｂ．経営成績

　当連結会計年度における経営成績は、売上高8,681百万円（前期比9.1％増）、営業利益837百万円（同20.1％増）、経常利益802百万円（同19.6％増）、親会社株主に帰属する当期純利益577百万円（同24.6％増）となりました。

（売上高）

　当連結会計年度における売上高は、前期と比べて724百万円増加し、8,681百万円（前期比9.1％増）となりました。主な要因といたしましては、複数の自社プロデュースの新築戸建プロジェクトが完売し、開発分譲事業が増収となったこと、並びに営業エリア拡大や売却物件の獲得に注力をした結果、流通事業の経営成績が堅調に推移した結果であります。

なお、詳細につきましては「(１)　経営成績等の状況の概要　①　財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。

（売上総損益）

当連結会計年度における売上総利益は、前期と比べて246百万円増加し、1,545百万円（前期比19.0％増）となりました。主な要因といたしましては、流通事業及びリフォーム事業の売上高増加に連動したものであります。

（営業損益）

　当連結会計年度における営業利益は、前期と比べて140百万円増加し、837百万円（前期比20.1％増）となりました。主な要因といたしましては、更なる活動エリア拡大を見据えた人員の増加を要因として、販売費及び一般管理費が前期と比べて106百万円増加し、707百万円（前期比17.7％増）となったこと等によるものであります。

（経常損益）

　当連結会計年度の営業外収益は、受取家賃及び助成金収入等の計上により27百万円となりました。また、営業外費用は、支払利息等の計上により62百万円となりました。

　以上の結果、当連結会計年度における経常利益は、前期と比べて131百万円増加し、802百万円（前期比19.6％増）となりました。

（親会社株主に帰属する当期純損益）

当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益は、前期と比べて113百万円増加し、577百万円（前期比24.6％増）となりました。

ｃ．キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況につきましては「（１）経営成績等の状況の概要　②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

当社グループの資金需要のうち主なものは、開発分譲事業に係る用地取得費及び土地造成費等のプロジェクト資金、賃貸事業の物件取得資金、並びに流通事業の店舗用地取得資金等であります。これらの財源は、案件ごとの状況に応じて、内部留保資金及び金融機関からの借入金等で補っております。

また、当社グループは、収益性の高い事業群「フィービジネスとリフォーム」の強化戦略を推進し、安定的かつ持続的な成長に必要な内部留保資金の充実に努めることを基本方針としております。

なお、重要な資本的支出の予定及びその資金の調達源等については、「第３　設備の状況　３　設備の新設、除却等の計画　（１）重要な設備の新設等」に記載のとおりであります。

当社は、2021年１月18日開催の取締役会において、当社100％出資子会社である株式会社遊の発行済株式の全てを株式会社アートリフォームに譲渡することを決議し、同日付で株式譲渡契約を締結、株式を譲渡いたしました。

詳細は、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項（企業結合等関係）」に記載のとおりであります。

当社グループにおける主要な設備は、以下のとおりであります。

（１）提出会社

（注）１．帳簿価額「その他」は、工具、器具及び備品及び建設仮勘定であります。

２．上記のほか、主要な賃借している設備として、以下のものがあります。

３．従業員数には、連結子会社の従業員数を含んでおります。

４．〔臨時従業員数〕は、臨時従業員の年間平均人数を外数で記載しております。

（２）国内子会社

（注）１．従業員数には、連結子会社の従業員数を含んでおります。

２．〔臨時従業員数〕は、臨時従業員の年間平均人数を外数で記載しております。

３．上記は、連結会社外からの賃貸物件であります。年間賃借料は13百万円であります。

（３）在外子会社

在外子会社はありません。

（注）「提出日現在発行数」欄には、2022年３月１日からこの有価証券報告書提出日までの新株予約権の行使により発行された株式数は含まれておりません。

ストックオプション制度の内容は「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項」の（ストック・オプション等関係）に記載しております。

該当事項はありません。

（注）新株予約権の行使による増加であります。

（注）自己株式66株は、「単元未満株式の状況」に66株を含めて記載しております。

（注）2013年12月５日付で公衆の縦覧に供されていた大量保有報告書の変更報告書において、ＪＰモルガン・アセット・マネジメント株式会社が、2013年11月29日現在で以下の株式を所有している旨が記載されているものの、当社として2021年12月31日現在における実質所有株式数の確認ができませんので、上記大株主の状況には含めておりません。なお、その大量保有報告書の変更報告書の内容は次のとおりであります。

１．報告セグメントの概要

当社グループの報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

当社グループは、当社及び連結子会社５社により構成されており、流通事業、リフォーム事業、開発分譲事業、賃貸事業及び不動産取引派生事業を主たる業務として事業活動を展開しております。その事業内容から勘案し、「流通事業」、「リフォーム事業」、「開発分譲事業」、「賃貸事業」、「不動産取引派生事業」の５つを報告セグメントとしております。

「流通事業」は、不動産売買の仲介業務等を行っております。「リフォーム事業」は、中古住宅のリフォームや家具の提案及びリフォーム工事等の請負業務を行っております。「開発分譲事業」は、戸建住宅、宅地等の企画・開発・販売業務を行っております。「賃貸事業」は、テナント用事業用地、商業施設やシェアハウス等を所有し、運営及び賃貸業務等を行っております。「不動産取引派生事業」は、上記の各事業に付随して発生する受託販売物件の広告制作業務、不動産物件購入に伴う損害保険代理業務、生命保険募集業務及びローン事務代行業務に係るファイナンシャルプランニング業務、引越業者・什器設備等の紹介業務等を行っております。