株式会社エスポア

（注）１．潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、第47期は、潜在株式が存在しないため記載しておりません。第48期、第49期及び第50期は、１株当たり当期純損失であり、また、潜在株式が存在しないため記載しておりません。第51期は、１株当たり当期純損失であるため、記載しておりません。

２．第48期、第49期、第50期及び第51期の株価収益率については、親会社株主に帰属する当期純損失を計上しているため記載しておりません。

３．「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号　2020年３月31日）等を当連結会計年度の期首から適用しており、当連結会計年度に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

　（注）１．潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、第47期は、潜在株式が存在しないため記載しておりません。第48期、第49期及び第50期は、１株当たり当期純損失であり、また、潜在株式が存在しないため記載しておりません。第51期は、１株当たり当期純損失であるため、記載しておりません。

２．第48期、第49期、第50期及び第51期の株価収益率については、当期純損失を計上しているため記載しておりません。

３．最高株価・最低株価は、2022年４月４日より名古屋証券取引所ネクスト市場におけるものであり、それ以前は名古屋証券取引所セントレックス市場におけるものであります。

４．「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号　2020年３月31日）等を当事業年度の期首から適用しており、当事業年度に係る主要な経営指標等については当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

当社の前身企業は、1972年９月鋳造物の販売を目的に設立された前川産業株式会社であります。その後、前川電気鋳鋼所の子会社を経て、1998年９月に株式会社ゲオホールディングス（2011年11月１日付で株式会社ゲオから商号変更）の100％子会社（株式会社ゲオ企画）となりました。そして、2005年４月に株式会社ゲオアクティブの不動産部門を当社へ営業移管したことにより現在の不動産事業を開始しております。

当社グループは、不動産のコーディネート＆マネジメントに特化した企画開発・販売事業を行っております。
　具体的には、提携先や取引先等より入手する不動産情報を精査し、不動産価値の最大化を図るための企画立案、事業収支計画及びリスク分析を行ったうえで事業収益の見込める開発用地や物件を購入し、事業化を進めております。また、事業の遂行に必要な設計、施工、販売などの業務を外部の信頼ある企業へ委託する方法をとっており、当社グループは事業遂行に適したパートナーの選定をはじめとする事業スキームのコーディネート、ならびに円滑な事業遂行を図るためのマネジメント業務が主体となります。このように事業のコーディネート＆マネジメント業務に特化することにより、経営の効率化を図るとともに市場のニーズに合致した商品提供を可能にしております。
　当社グループの事業セグメントは、「開発・販売事業」、「賃貸・管理事業」及び「店舗運営事業」に区分され、その内容は以下のとおりであります。

(1) 開発・販売事業

開発・販売事業は、当社において潜在価値を引き出すことが可能な用地を取得し、物件毎に地域特性や立地環境に最適な企画を付加し、分譲マンションや商業施設の開発または宅地開発を行う「デベロップメント事業」と他のデベロッパーが開発した物件を１棟または区分所有で購入し、これを効率的・効果的な販売手法をもって再販する「リセール事業」があります。

上記の「デベロップメント事業」及び「リセール事業」における基本の事業系統図は以下のとおりです。

≪デベロップメント事業の系統図≫

≪リセール事業の系統図≫

(2) 賃貸・管理事業

　賃貸・管理事業は、当社が所有する土地や建物等を第三者に貸し付ける賃貸事業であります。また、当社所有の商業施設においては、不動産の賃貸だけでなく運営管理を行う場合もあります。

　なお、当社子会社は、当該商業施設の一部においてテナントとして店舗運営事業を営んでおります。

　≪ストック事業の系統図≫

　　（用語解説）

　　　ＢＭ（ビルメンテナンス）

　　　　　建物のあらゆる機能を維持保全し、十分な成果を得るために行われる管理行為。

　　　ＰＭ（プロパティマネジメント）

　　　　　建物所有者等からの委託を受け、個別不動産の経営代行業務を行うなど、その不動産から得る収益と不動産価値の最大化を図るもの。

　　　※一部施設に関しては株式会社リユニオン（連結子会社）にＢＭ、ＰＭを委託しております。

(3) 店舗運営事業

　店舗運営事業は、当社が所有する土地や建物等を株式会社リユニオン（連結子会社）へ賃貸し、同社がテナントとして店舗運営を行うものであります。

（注）１．主要な事業の内容欄には、セグメントの名称を記載しております。

２．株式会社リユニオンは、2023年１月４日に、株式会社ネオフリークから商号変更いたしました。

３．「議決権の所有割合又は被所有割合」欄の[　]内は、緊密な者による被所有割合で外数であります。

(1）連結会社の状況

（注）従業員数は、就業人数であります。

(2）提出会社の状況

（注）従業員数は、就業人員であります。

(3）労働組合の状況

　労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。

　当社グループの経営成績及び事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項には、次のようなものがあります。

　なお、当社グループではこれらリスクの発生の可能性を認識したうえで、発生の回避及び発生した場合の対応に最大限努める方針ですが、本項目の記載は、当社グループの事業または本株式の投資に関するリスクの全てを網羅するものではありませんので、予めご留意願います。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであります。

(1) 法的規制について

　当社グループの属する不動産業界における不動産取引については、「国土利用計画法」「宅地建物取引業法」「建築基準法」「都市計画法」等の法的規制があります。当社は、宅地建物取引業者として宅地建物取引業者免許（免許証番号：国土交通大臣(３)第7782号）の交付を受け、不動産の企画開発・販売事業を行っております。今後、これらの規制の改廃や新たな法的規制が設けられる場合、または何らかの理由により免許の取消等があった場合は、当社グループの主要な事業活動に支障をきたすとともに業績に重大な影響を与える可能性があります。

①改正建築基準法について

2005年11月に国土交通省より公表された構造計算書偽装事件の教訓を踏まえ、建築物の安全・安心の確保を目的に2007年６月20日に建築確認・検査の厳格化を柱とする改正建築基準法が施行されました。これにより構造計算適合性判定制度の導入、確認審査等に関する指針及びそれに基づく審査の実施等により、建築確認手続方法が変わりました。その後、2007年11月14日に建築基準法施行規則の一部改正が行われましたが、今後も同法及び施行規則等の改正が行われ、当社グループの開発計画の変更を余儀なくされた場合は、業績に重大な影響を与える可能性があります。

②金融商品取引法の施行について

　2006年６月７日に「証券取引法の一部を改正する法律」が成立しており、開示書類の虚偽記載・不公正取引の罰則強化、公開買付制度・大量保有報告制度等、緊急性の高い項目から順次施行され、2007年９月30日に「金融商品取引法」が施行されました。

信託受益権や匿名組合持分については、みなし有価証券として同法の適用対象となるため、当社は第二種金融商品取引業者として登録いたしております（東海財務局長（金商）第105号）。今後予定される政令等につきましても内容に従って適時適切な対応をしてまいります。

(2) 不動産市況、金利動向等の影響について

　不動産業は、景気動向、金利動向及び住宅税制等の影響を受けやすいため、景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇、税制の変化等が発生した場合には、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、経済情勢の変化により、事業用地の購入代金、建築費等の上昇、ならびに供給過剰により販売価格が大幅下落した場合は、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(3) 小規模組織であることについて

　当社は、当連結会計年度末現在、取締役５名、監査役３名、従業員７名の小規模組織であり、また、当社子会社は当社役員及び従業員の兼任により運営しているため、内部管理体制も当該組織の規模に応じたものになっております。今後の業容拡大に合わせて内部管理組織の一層の充実を図っていく方針でありますが、管理体制の構築が順調に進まなかった場合は、当社の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。また、現状は小規模組織であるために、役員及び従業員に何らかの業務遂行上の支障が生じた場合、あるいは役員及び従業員が社外へ流出した場合には、当社グループの業務に一時的な支障をきたす可能性があります。

(4) 有利子負債への依存度及び資金調達について

　当社グループでは、不動産の取得資金及び建設資金を有利子負債によって調達しておりますので、2023年２月期末の借入金総額は6,837,993千円と多額の有利子負債残高があります。また、少数の金融機関等から資金調達を行っており、一部の借入金に財務制限条項が付されております。

　今後は、新たな金融機関の開拓を始め、資金調達手段の多様化に取り組むとともに自己資本の充実に注力してまいりますが、金融情勢の変化等により市場金利が上昇した場合、外部環境の変化や当社の信用力の低下等により当社の希望する条件での資金調達ができない等の制約を受けた場合及び財務制限条項に抵触した場合は、当社グループの業績及び財政状態並びに資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。

(5) 販売用不動産（土地等）の仕入について

　当社グループの不動産販売事業は、土地（買取再販物件については建物含む）の仕入の成否が業績に重要な影響を及ぼします。土地等の仕入情報は、不動産業者、建設業者、設計事務所、金融機関等より入手し、価格・立地条件・周辺環境・権利関係・購入条件等を確認・調査するとともに、事業プランを作成して事業採算を検証したうえで購入の是非を判断しております。しかしながら、良質・安価な不動産の不足や同業他社との競合等により土地等の仕入が計画通りに実施できなかった場合や突発的な市況の変化、購入者の購入意欲の低下などにより販売が計画通りに実施できなかった場合は、当社グループの業績に悪影響を与える可能性があります。

(6) 業務委託について

　当社グループは、デベロップメント及びリセール事業において設計、建設工事、販売業務等をそれぞれ設計会社、建設会社、販売会社等に業務委託しております。この方法により、当社は事業遂行に伴う固定的なコストを抑制できるほか、委託先が持つノウハウや情報を有効に活用できるものと考えておりますが、委託先との取引条件、取引関係等に変化が生じた場合には、当社グループの業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。

　なお、建築工事委託先の選定にあたっては施工能力、施工実績、財務内容、市場の評価等を総合的に勘案したうえで行っており、工事着工後においても、品質・工程管理のため当社社員が随時委託業者との会議に参加して進捗確認を行うとともに、当社の要求する品質や工期に合致するよう、工程毎の監理を行っておりますが、委託先が経営不振に陥った場合や物件の品質に問題が発生した場合は、計画に支障をきたす可能性があり、その場合は、当社グループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(7) 不動産引渡し時期等による業績の変動について

　当社グループの売上計上基準は、物件の売買契約を締結した時点ではなく、購入者へ物件を引渡した時点で売上を計上する引渡基準としております。そのため、四半期毎の業績については、物件の引渡し時期や規模により売上高や利益が変動するため、月毎あるいは四半期毎の業績が大きく変動する可能性があります。また、天災その他予想し得ない事態による建築工期の遅延、不測の事態により引渡し時期が遅延した場合は、当社グループの業績が変動する可能性があります。

(8) 瑕疵担保リスクについて

　当社グループは、デベロップメント事業における建設工事を外部の建設工事業者に委託するとともに、国の定める第三者評価機関による「設計住宅性能評価書」及び「建設住宅性能評価書」を全物件に対して取得し、品質及び安全の確保に努めております。

　また、当社は財団法人住宅保証機構による住宅性能保証制度の登録業者となっており、2006年度以降に着工した自社開発の分譲マンションは、全て住宅性能保証制度に登録しております。住宅性能保証制度に登録したマンションは、財団法人住宅保証機構が定める「性能保証住宅設計施工基準」に基づく現場検査に合格し、保証住宅として登録されると、新築住宅に10年間義務付けられている瑕疵（構造耐力上主要な部分、または雨水の浸入を防止する部分）について登録業者（当社）による保証がなされます。また、当社の保証の履行をより確実なものとするため、財団法人住宅保証機構の保険を付保し、これにより補修費用の95％が補償されます。

　さらに、当社は既存住宅売買瑕疵保証責任任意保険の登録事業者となっており、リセール事業において中古物件を購入する場合、住宅瑕疵担保責任保険法人が定める現場検査に合格する物件であることを前提に仕入れております。また、当該責任保険は既存住宅の販売に際して２年間義務付けられている瑕疵（構造耐力上主要な部分、または雨水の浸入を防止する部分）について売主（当社）が負う責任保証を補償するものであります。なお、当社の保証の履行をより確実なものとするため、住宅瑕疵担保責任保険法人の保険を付保し、これにより補修費用の80％（最大10,000千円）が補償されます。

(9) 土壌汚染等の対策について

　当社グループは事業用地を仕入れる場合には、土壌汚染や地中埋設物等による建築スケジュールへの影響を回避するために必要に応じて土壌調査を行い、売買契約書においては土壌汚染があった場合の対策費用を売主負担としております。しかしながら、使用履歴上は問題のない土地であっても購入後または分譲後に近隣地域から土壌汚染物質が流入するなど土壌汚染問題が発生し、当社が予期しない土壌汚染対策が求められた場合は、事業化スケジュールの遅延が生じ、もって当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(10) 保有する資産について

　当社グループが保有している販売用不動産及び固定資産について、時価の下落や賃貸収益の悪化等により減損処理の対象になった場合は、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(11) 気候変動・自然災害について

　地球温暖化等の気候変動により、過去経験したことのないような自然災害(地震・洪水・豪雨等)の発生頻度が著しく高まるなか、当社所有商業施設の資産毀損が発生し、資産価値や担保価値が低下するリスクがあります。

　当該自然災害により、商業施設の事業存続が不可能となった場合、大規模修繕工事を要した場合、ならびに一時的な休業によるテナントへの営業補償等が発生した場合は、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(12) 感染症・テロ等について

　国内外で発生する可能性のある感染症やテロ等は人々の消費行動を控えたり、消費者心理を低下させる最も懸念すべきリスクであります。

　パンデミックに及んでいる新型コロナウイルス感染症の感染拡大により商業施設の営業活動が制限され、テナントの家賃滞納や大幅な減額措置等を講じた場合、ならびにテナントが退店し稼働率が低下した場合は、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(13) テナントのリーシングについて

　当社グループが保有している商業施設において、キーテナント等の退店の後、次期テナント誘致までに相当の期間を要する場合は、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(14) 商業施設について

　当社グループが保有している商業施設は、竣工から一定の期間が経過しているため、機器の故障、建物の劣化により大規模な修繕を必要とする場合は、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(15) 電気料金上昇に伴うリスクについて

　今後予想を上回る原油価格の高騰等や天災などを起因とした電気料金値上げ等の事態に至った場合には、当社グループの業績に影響を及す可能性があります。

(16) 継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況について

　当社グループは、2023年２月期において2,388,617千円の減損損失を計上したことにより、1,360,964千円の債務超過になっております。また2024年２月期において、返済期限の到来する借入金は6,603,762千円であり、現金及び預金495,447千円に比して高い水準にあるとともに、当連結会計年度末において流動負債が流動資産を著しく超過しております。これにより、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況が存在しております。

　当社グループでは、当該状況を解消すべく、2023年４月11日開催の臨時取締役会において固定資産を譲渡する方針を決議しており、2023年４月11日に保有物件のうち３物件の売買契約の締結が完了し、同年４月28日に１物件の売買契約を締結いたしました。当該固定資産の譲渡により上記借入金額を上回る資金を獲得できる予定であり、また固定資産売却益とし1,349,622千円の特別利益の計上を見込んでおります。

　　 以上により、継続企業の前提に関する重要な不確実性は認められないと判断しております。

（１）シンジケートローン契約

当社グループは、2016年１月13日付にて、以下のシンジケートローン契約（以下、「シンジケートローン契約」）を締結しております。

① 使途

既存借入金の借換資金

② 借入先の名称

株式会社三井住友銀行

③ 借入金額、借入条件（利率、返済条件等）

6,199,500千円

日本円ＴＩＢＯＲ＋0.8％

2016年１月末日より

１ケ月毎元金均等返済

④ 借入の実施時期、返済期限

2016年１月13日

2020年12月末日

⑤ アレンジメントフィー

196,000千円

⑥ 担保提供資産又は保証の内容

当社賃貸不動産

担保預金（普通預金）

⑦ 財務制限条項

下記条項に抵触した場合、本契約上のすべての債務について期限の利益を喪失する可能性があります。

・損益計算書の営業損益を２期連続（初回を2015年２月期及び2016年２月期の２期とする）で損失としない。

（２）シンジケートローン契約借入条件の変更

① 借入条件の変更の旨及び目的

　当社は資金繰りの安定化を図るため、上記シンジケートローン契約に関して、2019年12月30日付けで変更合意書を締結いたしました。また、借入先２社との金銭消費貸借契約及び当座貸越契約に関して、2019年12月19日付で変更確認書を締結いたしました。

② 借入先の名称

株式会社三井住友銀行、他１社

③ 条件変更の内容

シンジケートローン契約については、借入条件変更前の返済期限2020年12月末日を2023年12月末日に変更し、2021年１月から月額返済額を増額しております。

金銭消費貸借契約については、返済期限を2024年２月に変更し、2020年１月から月額返済額を減額し、金利を引き下げております。

当座貸越契約については、返済期限を2024年１月に変更し、2020年１月から金利を引き下げております。

④ 実施時期

変更合意書締結日は2019年12月30日であり、変更確認書締結日は2019年12月19日であります。

⑤ 条件変更による影響

③の借入条件の条件変更により、借入金返済額、利息支払額が減少する予定であります。

⑥ その他重要な特約等

ａ．財務制限条項

下記条項に抵触した場合、本契約上のすべての債務について期限の利益を喪失する可能性があります。

・損益計算書の営業損益を２期連続で損失としない。

ｂ．担保預金（普通預金）

　当該借入条件の変更に伴い、同行の承諾を受け、担保預金残高の一部に関しては担保解除、残額については当該借入金の返済に充当しております。

(1）提出会社

　主要な設備は、以下のとおりであります。

(注）帳簿価額のうち「その他」は、工具、器具及び備品であります。

(2）国内子会社

　該当事項はありません。

　該当事項はありません。

　（注）自己株式36,077株は、「個人その他」に360単元及び「単元未満株式の状況」に77株を含めて記載しております。

（注）株式会社ミライノベートは、2023年２月１日付にて、Jトラスト株式会社と合併し、Jトラスト株式会社が吸収合併存続会社となっております。

１．報告セグメントの概要

当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

当社グループは、不動産業を中心に事業展開を行っており、「開発・販売事業」、「賃貸・管理事業」を報告セグメントとしております。

「開発・販売事業」は、マンション開発、買取再販、宅地開発、商業施設開発・再開発・用途転換を行っております。

「賃貸・管理事業」は、商業施設賃貸、商業施設運営管理、土地・建物賃貸を行っております。