株式会社センチュリー21・ジャパン
CENTURY 21 REAL ESTATE OF JAPAN LTD.
港区北青山2-12-16北青山吉川ビル7F
証券コード:88980
業界:不動産業
有価証券報告書の提出日:2023年6月22日

回次

第36期

第37期

第38期

第39期

第40期

決算年月

2019年3月

2020年3月

2021年3月

2022年3月

2023年3月

営業収益

(千円)

4,151,699

4,113,178

3,867,254

3,726,871

3,797,773

経常利益

(千円)

1,278,200

1,171,430

1,023,104

914,941

925,624

当期純利益

(千円)

815,123

585,319

705,054

741,395

652,370

持分法を適用した
場合の投資利益

(千円)

資本金

(千円)

517,750

517,750

517,750

517,750

517,750

発行済株式総数

(株)

11,325,000

11,325,000

11,325,000

11,325,000

11,325,000

純資産額

(千円)

6,044,020

6,111,808

6,237,842

6,150,379

6,312,149

総資産額

(千円)

6,946,813

6,872,726

7,097,875

7,190,195

7,726,613

1株当たり純資産額

(円)

571.41

577.81

598.50

590.11

605.64

1株当たり配当額

(内1株当たり中間配当額)

(円)

 

50.00

50.00

45.00

45.00

45.00

( 25.00)

( 25.00)

( 20.00)

( 25.00)

( 20.00)

1株当たり当期純利益金額

(円)

77.06

55.34

67.23

71.13

62.59

潜在株式調整後

1株当たり当期純利益金額

(円)

自己資本比率

(%)

87.0

88.9

87.9

85.5

81.7

自己資本利益率

(%)

13.9

9.6

11.4

12.0

10.5

株価収益率

(倍)

15.5

21.3

16.3

14.6

16.3

配当性向

(%)

64.9

90.4

66.9

63.3

71.9

営業活動による
キャッシュ・フロー

(千円)

1,035,675

796,280

1,012,599

634,268

1,294,085

投資活動による
キャッシュ・フロー

(千円)

546,795

3,373

961,630

523,959

526,057

財務活動による
キャッシュ・フロー

(千円)

533,105

522,651

634,483

506,100

418,187

現金及び現金同等物
の期末残高

(千円)

329,478

606,481

1,946,228

1,550,437

1,900,277

従業員数
(ほか、平均臨時
雇用者数)

(名)

84

86

85

96

88

(10)

(9)

(10)

(11)

(14)

株主総利回り
(比較指標:

配当込みTOPIX)

(%)

92.4

94.6

92.1

91.1

93.0

(%)

(95.0)

(85.9)

(122.1)

(124.6)

(131.8)

最高株価

(円)

1,373

1,300

1,260

1,098

1,048

最低株価

(円)

1,022

1,010

1,042

993

972

 

 

(注) 1  当社は連結財務諸表を作成しておりませんので、連結会計年度に係る主要な経営指標等の推移については記載しておりません。

2  持分法を適用した場合の投資利益については、当社は関連会社がないため、記載しておりません。

3  潜在株式調整後1株当たり当期純利益金額は、潜在株式が存在しないため、記載しておりません。

4  第39期まで、株主総利回りの比較指標にJASDAQINDEXスタンダードを用いておりましたが、2022年4月4日の東京証券取引所の市場再編に伴い廃止されました。このため第40期から比較指標を、継続して比較することが可能な配当込みTOPIXに変更しております。

5 最高株価及び最低株価は2022年4月3日以前は東京証券取引所JASDAQスタンダード市場におけるものであり、2022年4月4日以降は東京証券取引所スタンダード市場におけるものであります。

6 収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日)等を第39期の期首から適用しており、第39期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

 

 

2 【沿革】

1983年6月

伊藤忠商事株式会社が米国のセンチュリー21・リアルエステートコーポレーションとサブフランチャイズ契約調印(契約期間25年間)

1983年10月

東京都港区赤坂に株式会社センチュリー21を設立(資本金250,000千円)、不動産仲介フランチャイズビジネスを開始

1983年11月

株式会社センチュリー21・ジャパンに商号変更並びに伊藤忠商事株式会社からサブフランチャイズ権を譲り受ける。

1984年7月

首都圏において、加盟店数12店舗にてグランドオープン

1984年9月

第1回増資150,000千円を実施し、資本金400,000千円とする。

1987年7月

財団法人日本フランチャイズチェーン協会のサービス業に加入

1988年5月

センチュリー21・リアルエステートコーポレーションとのサブフランチャイズ契約の期間を“永久”に延長する。

1990年5月

大阪市中央区久太郎町に大阪支店を開設

1994年10月

東京都港区北青山(現本社所在地)に本社移転

1999年2月

名古屋市中区錦に名古屋支店を開設

1999年3月

従業員持株会に第三者割当増資を実施し、資本金403,000千円とする。

2001年11月

日本証券業協会に店頭登録

2004年2月

福岡市博多区博多駅前に九州支店を開設

2004年12月

株式会社ジャスダック証券取引所に株式を上場

2008年1月

加盟契約店数800店舗を超える

2008年4月

一般労働者派遣事業、有料職業紹介事業を開始

2010年4月

ジャスダック証券取引所と大阪証券取引所との合併に伴い、大阪証券取引所(JASDAQ市場)に上場となる。

2010年7月

センチュリー21フランチャイズ広告基金組合より有料ポータルサイトの物件掲載業務に関する事業を譲受ける。

2012年7月

大阪市北区角田町に大阪支店を移転

2013年6月

保証サービス「住まいる保証21」の提供開始

2013年7月

大阪証券取引所の現物市場の東京証券取引所への統合に伴い、東京証券取引所JASDAQ(スタンダード)に上場となる。

2013年9月

国際ホームページの開設

2014年7月

第一回センチュリー21レディスゴルフトーナメント開催

2014年12月

仙台市青葉区中央に仙台オフィス開設

2015年11月

札幌市中央区北三条西に札幌オフィス開設

2016年3月

加盟契約店数900店舗を超える。

2016年12月

営業支援システム「21Cloud」スタート

2017年6月

広島市中区中町に広島オフィス開設

2018年9月

リースバックサービス「売っても住めるんだワン」の提供開始

2018年10月

VI(ヴィジュアルアイデンティティ)の変更

2018年11月

不動産取引プラットフォーム(おうちダイレクト)の利用に関して、ソニー不動産株式会社・ヤフー株式会社と業務提携

2019年7月

ヤマダ電機グループが展開している「家電住まいる館」にセンチュリー21の店舗出店を目指し、株式会社ヤマダ不動産と業務提携

2019年10月

顧客へのリフォーム提案ツール「リフォームシミュレーター21」の提供開始

2020年4月

札幌オフィスを昇格させ、北海道支店を開設

2020年9月

YouTubeチャンネル「不動産CHANNEL」の開設

2021年3月

シニアサービス「シニア住まいる21」の提供開始

2022年4月

東京証券取引所の市場再編により、スタンダード市場に上場となる。

2022年5月

日本情報クリエイト株式会社の「電子契約システム」提供開始

2022年11月

広島オフィスを閉鎖し、関西支店内に移設

2023年3月

加盟契約店数1,000店舗を超える。

 

 

3 【事業の内容】

当社の事業は、不動産フランチャイズ事業の単一セグメントにより構成されております。

当社は、不動産仲介業のフランチャイズ システム(センチュリー21)を日本において展開しているフランチャイザーであります。事業内容は、米国デラウェア州法人センチュリー21・リアルエステートLLC(国際本部)が開発した「センチュリー21マーク等」及び「センチュリー21システム」をフランチャイジー(加盟店)に提供することであり、その対価として、加盟金、更新料、サービスフィーを受け取っております。具体的には、フランチャイザーとして、店舗ネットワークの拡充(下記①)と業務支援サービス(下記②~⑥)を行っております。

①フランチャイズ加盟店の募集

②フランチャイズ加盟店の経営者、管理者並びに営業スタッフに対する教育・研修

③各種情報システムの提供

④マスメディア並びにウェブによる共同広告の実施

⑤加盟店及び加盟店の顧客に対する金融・保険サービスの斡旋

⑥加盟店をバックアップするための各種サービス業務の実施

(1) 事業の系統図

 


 

 ※ 2023年3月期末店舗数 1,008店

 

 

 

(2) センチュリー21フランチャイズ広告基金組合は当社と全加盟店の共同拠出により設立された広告基金を管理・運営する団体であります。

同基金に対する拠出金は当社が加盟店から受領するサービスフィー収入の10%相当額(当該拠出金は当社の損益計算書上、発生主義に基づき営業原価に計上しております。)及び加盟店からの月額10万円(加盟時に一時金30万円、4か月目から毎月10万円)であり、2023年3月期の総額は現金ベースで1,374百万円(当社354百万円、加盟店1,019百万円)となっております。同基金組合は“センチュリー21”の一般的知名度向上を目的に全加盟店の共同の利益のためにのみ実施される広告・広報活動等に使用され、原則繰越金(余剰金)が発生しないよう当年度中に費消する方針で運営されております。なお、当社は善管注意義務のある管理者として、拠出金を徴収し、広告・広報活動等だけに同基金を使用する義務を負っており、その使用明細を示した現金収支計算書を国際本部及び全加盟店向けに毎期報告しております。

 

4 【関係会社の状況】

 

名称

住所

資本金又は

出資金

(百万円)

主要な事業

の内容

議決権の

所有(被所有)割合

関係内容

所有割合

(%)

被所有割合

(%)

(その他の関係会社)

 

 

 

 

 

 

伊藤忠商事株式会社 (注)

東京都港区

253,448

総合商社

49.8

不動産・建設業界に関する情報の当社への提供と助言

役員の兼任 2名

 

(注)  有価証券報告書を提出しております。

 

5 【従業員の状況】
(1) 提出会社の状況

(2023年3月31日現在)

従業員数(名)

平均年齢(歳)

平均勤続年数(年)

平均年間給与(千円)

88

(14)

47.0

10.2

7,255

 

(注) 1  従業員数は就業人員であります。

2  括弧内の数字は臨時従業員数であり年間の平均人員を外数で記載しております。

3  平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

4  当社は、不動産フランチャイズ事業の単一セグメントであるため、事業のセグメントごとの従業員数は記載しておりません。

 

(2) 労働組合の状況

当社では、労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。

 

1 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日(2023年6月22日)現在において、当社が判断したものであります。

 

(1) 会社の経営の基本方針

当社の企業価値の根幹は「センチュリー21」というブランドです。加盟店各社はこのブランドを冠に、お客様から高い評価を頂けるようブランド価値の向上に努めることが我々に課された最大のミッションと認識しております。「住まいを想う仕事、人生を輝かせる使命」をブランドビジョンとして掲げ、常に厳しい行動基準と高い倫理感をもって運営し、店舗数においても、サービス品質においても常に業界のリーダーであるという自負と自覚を持ち、企業価値向上と社会への貢献を目指すものです。

不動産流通業界においては、所謂不動産テックの進展による技術革新や不動産情報のオープン化、取引のグローバル化が一層進むことが予想され、AI、IoT等の新しいテクノロジーへの対応や、より専門的なコンサルティング能力が求められております。当社はその変化に「しなやかに、そして力強く」対応しつつ、ITシステム支援や研修・コンサルティングサービスの提供、表彰制度の運営等を軸に加盟店に対し質の高いサービスを提供し「センチュリー21」のブランド価値を一層高め、企業の永続的な成長を目指します。

 

(2) 目標とする経営指標

フランチャイズビジネスは、規模の拡大と効率経営が重要であるとの認識に立ち、加盟店舗数、営業収益経常利益率、自己資本利益率を重要な経営指標ととらえ、その向上を目指します。

 

(3) 中長期的な会社の経営戦略

当社の事業戦略の基本は「センチュリー21ネットワーク規模の拡大(加盟店募集業務)」と「加盟店業績向上の為の業務支援サービス」です。これらを両輪として事業拡大に努め、市場の変化へ柔軟かつ機敏に対応し、かつ、地球環境並びに社会との共生を前提に持続可能な成長を目指します。

 

(4) 経営環境及び会社の対処すべき課題

当社のおかれた不動産流通業界は我が国の少子高齢化、グローバル化など社会構造の変化が不可避である中、不動産サービスにおいても新しい生活スタイルや価値観への対応が問われてくるものと考えます。一方で昨今のIT化の進展・拡大の中で、新型コロナウイルス感染対応への影響もあり、取引のオンライン化を中心としたデジタル技術による業務改革が急速に進み、より効率的な営業が求められる時代へと変化しつつあります。同時にフランチャイズ全体としてはデジタル技術を活用し広域をカバーするビジネスへの対応を迫られると共に、人によるサービスの高品質化と地域に根差し地域社会に貢献する持続性のあるビジネスの実現も求められております。

 

このような経営環境下、上記の基本方針に加え、以下を経営方針といたします。

1.すべてのステークホルダーの利益を前提とした事業活動を推進する。

2.センチュリー21グループ全体で不動産流通市場の拡大・活性化の一躍を担い、顧客の生活基盤の維持と、住み続けられるまちづくりに貢献する。

 

この経営方針のもと、当社が対処すべき課題として、次のことを認識しております。

①既存フランチャイズ事業の強化と市場競争力の向上

ⅰ)フランチャイズ加盟店網拡大及び加盟店売上増加に資する施策の着実かつスピーディな実行

ⅱ)加盟店の営業力強化に向けた人材採用・教育支援強化

ⅲ)加盟店の業務効率化に向けたIT活用、BPO等の支援拡大

 

②フランチャイズネットワークを活かした成長への布石

ⅰ)国際的ブランド「センチュリー21」の海外ネットワーク活用による加盟店のグローバル取引の支援・活性化

ⅱ)加盟店を含む不動産事業者の事業承継問題への対応

ⅲ)当社フランチャイズビジネスとのシナジーが高い事業や企業に対する事業投資や業務提携の推進

ⅳ)サステナブルな社会の実現への貢献

 

③成長の基盤となる社内体制の構築

ⅰ)コーポレートガバナンスと内部管理体制の強化

ⅱ)人材活性化、業務能力・モチベーション向上を企図した専門分野における社員研修の充実と評価制度運用

ⅲ)業務効率の向上と柔軟な働き方の実現に向けた業務のオンライン化、アウトソーシングの推進

ⅳ)セキュリティ強化、業務効率化、データの有効活用などを目的とした業務基幹システム運用

 

上記諸施策を着実かつ迅速に実行することが、業界内での競争力を高め、新規加盟を促進するとともに既存店の退会を抑制し、センチュリー21フランチャイズシステムの更なる規模の拡大及び企業の持続的成長につながるものと考えております。

 

 

3 【事業等のリスク】

当社の経営成績、株価および財務状況等に影響を及ぼす可能性があると認識している主要なリスクには以下のようなものがあります。

なお、文中における将来に関する事項は、有価証券報告書提出日(2023年6月22日)現在において当社が判断したものであります。

 

(1) 業績の変動要因

当社の収益の源泉である営業収益は、加盟店から受け取る歩合制のサービスフィー収入と新規加盟時の加盟金並びに5年毎の契約更新時の更新料を含む加盟金収入の他、ITサービス収入等で構成されております。ただし、当社の営業総利益への影響につきましては、直接的には加盟店数と1店当たりサービスフィー収入に左右されることになります。しかしながら、1店当たりサービスフィー収入につきましては、不動産市況、地価動向、金利水準、住宅税制、大手不動産仲介業者との競争など外部環境の影響を受ける可能性があります。

 

(2) フランチャイズ方式について

当社では、不動産仲介事業をフランチャイズ方式で行っており、フランチャイズ加盟店舗数の順調な増加がその成功の鍵となります。当社がフランチャイズ加盟店に対して、優良なサービスを維持できなくなった場合や「中小小売商業振興法」等の関連法令への違法行為等があった場合、他社が当社以上のサービスを行い、フランチャイズ加盟店が当該他社ブランドへ流出した場合、又は一部のフランチャイズ加盟店において顧客に対する低水準のサービス提供もしくは違法行為等があり、当社のフランチャイズ事業全体のイメージダウンとなった場合、あるいはフランチャイズ加盟企業が集団で独自の事業展開を志向した場合等には、フランチャイズ加盟店舗数の減少または伸び悩みが生じること等により、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(3) フランチャイズ展開

現在、首都圏、関西圏、中部圏、九州圏及び北海道を中心にセンチュリー21フランチャイズシステムを運営しております。基本方針としては、経営者の事業意欲及び適格性、周辺地域の市場性などを十分に審査の上で加盟を認めております。しかし、今後は業績が低水準に止まっている既存加盟店については新規加盟店と入れ替える政策も促進していく考えであります。上記の地域内においても、また、これら以外の地域においても、センチュリー21フランチャイズシステムの展開運営余地は、未だ多くあるものと考えておりますが、既存加盟店との距離制限(400メートルルール)に制約されたり、新規加盟にあたって近接する既存加盟店との調整が必要な場合もあり、店舗展開が必ずしも当社の計画どおりに進まない可能性があります。

 

(4) ブランドイメージによる影響について

当社及び当社加盟店はすべて「センチュリー21」を統一ブランドとして事業展開をしており、不動産広告においても、情報の共有化や広告戦略の協力等を行っております。インターネット上で掲載する不動産広告の内容に不備や不正等があった場合や、これに伴うネガティブな情報や風評が流れた場合には、ブランドイメージの低下を招くことにより、当社の業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(5) 加盟店が受ける法規制

不動産取引については、「宅地建物取引業法」、「国土利用計画法」、「都市計画法」、「建築基準法」などの規制があります。当社の加盟店は不動産仲介業者としてそれらの規制を受けており、「宅地建物取引業法」に基づく免許を取得して不動産の売買または賃貸の仲介、受託販売等の業務を行っております。当社では、新規加盟にあたって宅地建物取引業法の違反履歴や経営者の風評を含めた適格性を審査しているほか、当社内に「お客様相談室」を設置して、顧客クレームに直接対応するなど加盟店の法令遵守及び是正指導に十分留意しております。しかし、一部の加盟店における法令違反や顧客クレーム等がセンチュリー21グループ全体の信用やイメージを損なうような事態に発展した場合、当社の経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

 

 

(6) 国際本部とのフランチャイズ契約について

センチュリー21・リアルエステートLLCは、センチュリー21の名称を含む商標サービスマーク及び国際本部機能を有しております。当社はセンチュリー21・リアルエステートLLCとの契約により、日本国におけるフランチャイザーとしての権利を永久保有しているとともに、経営方針や政策決定及び事業展開について独自の意思決定によって進めております。なお、当社とセンチュリー21・リアルエステートLLCとの契約においては、①重大な契約違反(契約不履行等)があり、かつ、その後30日以内に当該契約不履行の是正を怠った場合、②センチュリー21・リアルエステートLLCが当社に対してその前の12ヶ月以内に通知を与えた不履行が、再度繰り返された場合、契約の解除事由が発生します。本報告書提出日現在、当該契約の継続に支障を来す要因は発生しておりません。しかしながら、当該契約の継続に支障を来す要因が発生した場合には、事業活動に重大な影響を及ぼす可能性があります。

 

(7) システムについて

当社において、システム開発は事業基盤の維持・拡充と関係しており、フランチャイズ加盟店が必要とする各種の支援ツールは、業務の効率化、他のフランチャイズチェーンとの差別化等を図るうえで、重要であると考えております。当社では、今後もシステム環境の維持・向上のため、システムの自社開発又は他社への委託等を継続していく方針でありますが、システムの開発・維持運営には多額のコストが必要となる可能性があり、その結果、当社の業績および財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

更に当社は、これらのシステムのバックアップ等を含む運用管理に責任を負っており、当該システムの障害、大規模広域災害、もしくはコンピュータウィルス等によるデータベースへの影響又はITサービスの中断等により、当社が損害を被り、又はフランチャイズ加盟店に損害賠償を請求される可能性があり、その結果当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。なお、当社のWebサイトは、一般消費者へ無料で公開しており、万一、一定期間システムが停止したとしても、一般消費者から損害賠償を受ける可能性は少ないと考えておりますが、そのような事態が度重なれば、当社Webサイト自体の信用を失うことになり、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

(8) 個人情報保護について

当社事業においては、営業活動により、多くの一般消費者の個人情報を取り扱っており、個人情報取扱事業者に該当しております。このため、「個人情報保護マネジメントシステムマニュアル」等を制定するとともに、プライバシーマークを取得し、全社的に個人情報の管理の徹底を図っております。しかしながら、不測の事態によって、当社が保有する個人情報が社外へ漏洩した場合は、社会的信用の失墜、トラブル解決のための費用負担等により、当社の業績及び事業活動に影響を与える可能性があります。

 

 (9) 人材確保について

当社は、不動産流通事業者のフランチャイズ本部として、加盟店に対し、業務運営サポートや情報提供等を行っている関係から、不動産業界・不動産仲介業等に関する経験や知識が必要とされております。また、能力主義に基づく人材登用を重視するとともに、必要最小限の人数で適材適所の人員配置を行っております。しかしながら、不測の事態に伴う人員の流出や、中途採用が予定どおり進まないことにより、当社の業績及び事業活動に影響を与える可能性があります。

 

 

(10) 伊藤忠商事株式会社グループとの関係について

現在、伊藤忠商事株式会社は、当社の議決権の49.8%を保有する大株主でありその他関係会社に該当しておりますが、当社の方針・政策決定及び事業展開については、独自の意思決定によって進めております。また、当社は不動産仲介フランチャイズ事業を営んでおり、同社及びグループの不動産関連の事業を営む子会社・関連会社等とは、直接的な競合関係は生じておりませんが、不動産・建設業界に関する情報の提供を随時受けております。このため、同社グループが経営方針や営業戦略等を変更した場合、当社の業績及び事業展開に何らかの影響を及ぼす可能性があります。

 

① 人的関係について

営業力強化並びに監査業務強化を図り、各者の専門的な知見を基に経営全般に対する提言を得ることを目的に同社グループの役職員との間で以下のように兼任状況が継続しております。

 

有価証券報告書提出日(2023年6月22日)現在の兼任状況

 

当社における役職

氏 名

 伊藤忠商事株式会社グループにおける役職

 

取締役(非常勤)

赤松 和人

 建設第二部長

 

監査役(非常勤)

野原 佳記

 住生活事業・リスク管理室長

 

 

② 取引関係について

当社は、伊藤忠商事株式会社をはじめ同社グループとの間に、出向者の受入やオフィス賃借等に係る取引がありますが、いずれの取引も、第三者と同様の条件により行われております。なお、開示すべき重要な取引はありません。

 

(11)保有する投資有価証券の評価について

当社は、保有する投資有価証券については、投資先のモニタリングを定期的に行い、リスクの軽減に努めておりますが、証券市場における市況の悪化や投資先の業績不振等により評価損が発生する可能性があります。

 

(12) サスティナビリティについて

サスティナビリティに関するリスクについては、「第2 事業の状況 2 サスティナビリティに関する考え方及び取組 (6) リスク管理」に記載した通りであります。

 

 

4 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要並びに経営者による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中における将来に関する事項は、有価証券報告書提出日(2023年6月22日)現在において判断したものであります。

 

(1) 財政状態の状況

当事業年度末における流動資産の残高は5,631百万円で、前事業年度末に比べ814百万円増加しております。有価証券の増加が主な要因であります。

当事業年度末における固定資産の残高は2,095百万円で、前事業年度末に比べ278百万減少しております。投資有価証券の減少が主な要因であります。

当事業年度末における流動負債の残高は1,236百万円で、前事業年度末に比べ362百万円増加しております。未払法人税等の増加が主な要因であります。

当事業年度末における固定負債の残高は177百万円で、前事業年度末に比べ12百万円増加しております。退職給付引当金の増加が主な要因であります。

当事業年度末における純資産の残高は6,312百万円で、前事業年度末に比べ161百万円増加しております。繰越利益剰余金の増加が主な要因であります。

 

(2) 経営成績の状況

当事業年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症に加えてロシアのウクライナ侵攻に起因する世界的なトレードの停滞による物不足と物価高に大きく影響を受けました。後半期にはアフターコロナを見据えた各種政策の効果もあり、個人消費や雇用情勢を中心に緩やかな持ち直しの動きがみられました。ただし、先行きにつきましては物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等の影響に十分注意する必要があります。

不動産流通業界におきましては、引き続き低水準の住宅ローン金利や若年層向けの税制優遇によって下支えされており、居住用物件の購入需要は底堅く推移しております。また、国土交通省による2023年地価公示においては全用途平均が2年連続で上昇しており、全国的に地価の回復傾向がみられました。しかしながら、建築資材価格の高騰、金利上昇懸念、消費者物価指数の上昇等、今後の事業環境の先行きは依然として不透明な状況にあります。

このような事業環境の中、当社としては既存フランチャイズ事業基盤の強化と市場競争力の向上を図るため、加盟店数の増加と各加盟店の売上増加に資する諸施策に取り組んでまいりました。

まず、新規加盟数の増加施策として、加盟募集サイトをリニューアルし、2022年11月よりリスティング広告とテレマーケティングの実施をスタートしました。従来の戸別訪問営業と併せ今後の成約を期待できる加盟候補店舗集団の形成を進めております。当期末の加盟店数は1,008店舗となり、当社設立以来初めて1,000店舗を超えました。

また、加盟店の売上拡大支援策として、物件仕入れ力の強化、とりわけ中古住宅の専任媒介取得支援に注力いたしました。新築戸建ての供給が低迷する中、加盟店売上の維持拡大に寄与しております。加盟店顧客向けサービスの拡充策として、生活トラブル解決サービス「センチュリー21 24時間ライフサポート」の提供を開始いたしました。更に加盟店のデジタル化推進による営業強化と業務効率化を目指し、電子契約システムの提供、CRMシステムの機能強化、加盟店HPの集客強化策の実施を行ってまいりました。広告活動においてもデジタル媒体を通じたブランディングの強化策として、SNS用コンテンツとなるショートムービーを作成、公開しております。

サステナビリティへの取組みとしては、ウクライナ避難民、及び、トルコ・シリア地震被災者への支援として、有志加盟店からの募金と併せ、国連WFP(世界食糧計画)協会を通じて義援金を寄付いたしました。新たに「サステナブル調達方針」を策定、取引先と協働して持続可能な社会の実現に貢献できるように引き続き取り組んでまいります。

 

このような状況のもとで、当社の営業収益は、サービスフィー収入が3,259百万円(前年同期比5.2%増)、ITサービス収入が305百万円(同11.0%減)、加盟金収入が158百万円(同23.8%減)、その他が73百万円(同2.4%減)となり、全体としては3,797百万円(同1.9%増)となりました。また、営業原価は、946百万円(前年同期比0.4%減)となりました。販売費及び一般管理費は、2021年10月より稼働開始した新基幹システムの減価償却費や保守料等が増加したことにより、全体としては1,975百万円(前年同期比3.4%増)となりました。その結果、営業利益は875百万円(前年同期比1.0%増)、経常利益は925百万円(同1.2%増)となりました。一方、前事業年度に投資有価証券売却益65百万円を特別利益に計上したこと等もあり、当期純利益は652百万円(同12.0%減)となりました。当期の期初計画に対しては、各段階利益につき堅調に推移し、いずれも上回る結果となりました。

 

(生産、受注及び販売の状況)

当事業年度(自 2022年4月1日 至 2023年3月31日)における加盟店数の地域別並びに営業収益の収入別・地域別内訳を示すと、以下の通りであります。

(単位:店)

 

首都圏

関西圏

中部圏

九州圏

北海道

合計

新規加盟店数

25

20

13

8

7

73

退店(解約)数

18

31

3

2

2

56

事業年度末

加盟店数

462

338

97

79

32

1,008

前年同期比(%)

101.5

96.8

111.5

108.2

118.5

101.7

 

 

(単位:千円)

 

首都圏

関西圏

中部圏

九州圏

北海道

合計

サービスフィー収入

1,829,152

1,004,204

212,343

160,180

53,961

3,259,843

前年同期比(%)

103.6

107.5

102.7

107.4

122.4

105.2

ITサービス収入

305,568

305,568

前年同期比(%)

89.0

89.0

加盟金収入

73,605

53,891

17,562

8,767

4,975

158,802

前年同期比(%)

70.0

83.2

76.3

76.8

122.7

76.2

その他

73,535

23

73,559

前年同期比(%)

100.6

13.7

97.6

営業収益合計

2,281,861

1,058,096

229,930

168,948

58,937

3,797,773

前年同期比(%)

99.8

105.7

100.0

105.0

122.4

101.9

 

 

(注)上記サービスフィー収入に対する全加盟店の同期間地区別総取扱高、総取扱件数並びに総受取手数料は、

   以下の通りであります。

(単位:千円/件)

 

首都圏

関西圏

中部圏

九州圏

北海道

合計

総取扱高

453,344,222

260,551,946

55,015,740

38,308,175

15,169,228

822,389,312

総取扱件数

356,842

50,746

13,410

16,825

3,673

441,496

総受取手数料

30,152,200

16,330,175

3,354,619

2,549,726

862,201

53,248,922

 

 

(3) キャッシュ・フローの状況

当事業年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という)は、前事業年度末に比べ349百万円増加(22.6%増)し、当事業年度末には1,900百万円となりました。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

当事業年度における営業活動の結果得られた資金は、1,294百万円(前事業年度は634百万円の収入)となりました。これは主として税引前当期純利益953百万円の計上によるものであります。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

当事業年度における投資活動の結果使用した資金は、526百万円(前事業年度は523百万円の使用)となりました。これは主として有価証券の取得によるものであります。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

当事業年度における財務活動の結果使用した資金は、418百万円(前事業年度は506百万円の使用)となりました。これは主として配当金の支払いによるものであります。

 

当社の資本の財源及び資金の流動性について、運転資金需要のうち主なものは、販売費及び一般管理費等の営業費用であります。投資を目的とした資金需要のうち主なものは、基幹システムの開発費用であります。また、財務活動による資金需要のうち主なものは、配当金の支払いであります。

なお、運転資金につきましてはすべて自己資金により賄っております。

 

(4) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たり、経営者による会計上の見積りを行っております。これらの見積りは、当社における過去の実績や将来計画を考慮し、合理的と認められる事項に基づき判断しておりますが、将来の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。なお、財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは、「第5 経理の状況 1 財務諸表等 (1)財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)」に記載しております。

 

 

(5) 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

 

 

第39期

第40期

対前期比増減

 

加盟店舗数

991店

1,008店

  +17店

 

営業収益経常利益率

24.5%

24.4%

   △0.1%

 

自己資本利益率

12.0%

10.5%

   △1.5%

 

 

フランチャイズビジネスは、規模の拡大と効率経営が重要であるとの認識のもと、加盟店舗数、営業収益経常利益率、自己資本利益率を重要な経営指標ととらえており、当期の経営指標は、加盟店舗数が1,008店、営業収益経常利益率24.4%、自己資本利益率10.5%となりました。

加盟店舗数につきましては、新規成約増加策として加盟募集HPのリニューアルやWEB広告を実施した結果、当期中の新規加盟は73店舗となりました。一方、退会は業績不振等を理由に56店舗となりましたが、前期より18店舗減少しております。結果17店舗の純増となり、当事業年度末時点では1,008店舗、当社設立以来初めて1,000店舗を超えました。

前期中に代理人取引としてグロス収益計上からネット収益計上へ変更した査定サービスがあり、ITサービス収入は前期比11.0%の減少、また更新料の会計処理変更に伴い加盟金収入は前期比23.8%の減少となりましたが、収益の柱であるサービスフィー収入は前期比5.2%の増加となりました。その結果、営業収益全体は前期比1.9%増加しました。また、2021年10月より稼働開始した新基幹システムの減価償却費や保守料等が増加したことにより、販売費及び一般管理費は前期比3.4%増加しました。その結果、営業収益経常利益率24.4%と前期比0.1%の減少となりました。また、前事業年度に投資有価証券売却益65百万円を特別利益に計上したことや過年度の特別損失に起因する税負担軽減があり、当期純利益が前期比12.0%減少の652百万円と減益となった影響等により、自己資本利益率が10.5%と前期比1.5%の減少となりました。

今後につきましても、加盟店舗数の更なる拡大と加盟店へのサービスの質の更なる向上により、営業収益の拡大を図るとともに、企業の持続的成長につなげるため、上記経営指標の一層の向上を目指します。

 

 

5 【経営上の重要な契約等】
(1) サブフランチャイズ契約

 

相手方の名称

国名

契約内容

契約期間

センチュリー21・リア
ルエステートLLC

 

米国

国際本部が開発したセンチュリー21の名称を含む商標サービスマーク(以下これらを総称して「センチュリー21マーク等」という。)及び不動産市場において、より効果的に競争出来るように考案された戦略、手順及び手法を含む、独立経営の不動産業店舗の販売促進並びに助力となるようなシステム(以下「センチュリー21システム」という。)の再使用許諾権。

 

・テリトリー

サブフランチャイザーにライセンスされる独占的地域は、日本国とする。

・サービス料金

サブフランチャイザーが201以上1,000以下のフランチャイジーを有している期間中、サブフランチャイザーの総収入の10%。1,000を超える期間中は9%。

永久

 

(注) 国際本部とは センチュリー21・リアルエステートLLCのことであり、日本本部あるいはサブフランチャイザーは当社のことであります。

 

(2) センチュリー21フランチャイズ契約

 

契約の当事者

契約内容

契約期間

当社

(日本本部)

及び

加盟店

・フランチャイズの許諾

 「日本本部」は「加盟店」に対し、「センチュリー21マーク等」又は「センチュリー21システム」の非独占的使用権を許諾し、「加盟店」はこれを受託する。

・更新契約、更新料

 本契約有効期間満了の180日前から90日迄に契約更新をしたい旨の通知を書面にて「日本本部」に送付すること。

 更に5年間の本契約更新を決定した場合には、更新時点における新規加盟金の10%相当額を更新料として「日本本部」に現金にて支払わなければならない。

・加盟金

 本契約の締結と同時に、「加盟店」は加盟金として下記金額を「日本本部」が指定する銀行口座に現金にて支払う。

  首都圏  300万円  関西圏  250万円  中部圏  200万円

  九州圏  150万円  北海道・東北 150万円(税抜き)

  (但し、支店契約に関しては上記加盟金の2分の1相当額)

・サービスフィー

 本契約有効期間中に加盟店が以下の取引により受領する総売上高(不動産仲介手数料等)の6%相当額または、加盟店が自ら売主となり販売したマンション・戸建住宅等の売買代金の0.36%相当額を、当月月末締めで「加盟店」が指定する銀行口座より「日本本部」が引き落とす方法若しくは「日本本部」が指定する銀行口座に振り込む方法により支払う。

  ① 宅地建物取引業免許が必要な全ての取引

  ② 建築請負、企画、設計の取引

  ③ 宅地以外の土地、建築物及び工作物の売買、賃貸借、交換又は贈与等全ての処分を含む全ての取引

  ④ 「センチュリー21マーク等」又は「センチュリー21システム」を使用する全ての取引

・広告基金分担金    月額 10万円または5万円(税抜き)

 公共的広告宣伝・市場調査の費用

5年

 

 

2 【主要な設備の状況】

当社は、不動産フランチャイズ事業の単一セグメントであるため、セグメントごとの主要な設備の状況の記載はしておりません。

                                   (2023年3月31日現在)

事業所名

(所在地)

設備の内容

帳簿価額(千円)

建物附属

設備

工具、器具

及び備品

リース資産

有形固定

資産合計

ソフト

ウエア

ソフト
ウエア
仮勘定 

電話

加入権

本社

(東京都港区)

(注)1

会社統括業務及び営業活動業務

70,590

31,573

832

102,996

742,024

4,332

1,893

西日本支社・
大阪支店

(大阪市北区)

営業活動業務

6,344

2,587

8,931

72

名古屋支店

(名古屋市中区)

営業活動業務

3,607

826

4,434

九州支店

(福岡市博多区)

営業活動業務

5,674

689

6,364

北海道支店

(札幌市中央区)

営業活動業務

912

912

合計

86,217

36,588

832

123,638

742,024

4,332

1,966

 

 

事業所名

(所在地)

設備の内容

帳簿価額(千円)

従業

員数

(名)

無形固定

資産合計

合計

本社

(東京都港区)

(注)1

会社統括業務及び

営業活動業務

748,250

851,247

65

西日本支社・
大阪支店

(大阪市北区)

営業活動業務

72

9,004

11

名古屋支店

(名古屋市中区)

営業活動業務

4,434

6

九州支店

(福岡市博多区)

営業活動業務

6,364

3

北海道支店

(札幌市中央区)

営業活動業務

912

3

合計

748,323

871,962

88

 

(注) 1 ソフトウエアにつきましては事業所別に区分が不可能なため、本社に一括して計上しております。

 

2 賃借している事務所の概要は以下のとおりであります。

 

事業所名

賃借先

専有面積

本社

吉川ビルディング株式会社

1,200.23㎡

大阪支店

阪急電鉄株式会社

160.80㎡

名古屋支店

伊藤忠商事株式会社

160.23㎡

九州支店

星光ビル管理株式会社

107.23㎡

北海道支店

伊藤忠商事株式会社

28.65㎡

 

 

① 【株式の総数】

 

種類

発行可能株式総数(株)

普通株式

25,000,000

25,000,000

 

 

② 【発行済株式】

 

種類

事業年度末現在

発行数(株)

(2023年3月31日)

提出日現在

発行数(株)

(2023年6月22日)

上場金融商品取引所

名又は登録認可金融

商品取引業協会名

内容

普通株式

11,325,000

11,325,000

東京証券取引所
スタンダード市場

単元株式数は100株であります。

11,325,000

11,325,000

 

 

① 【ストックオプション制度の内容】

該当事項はありません。

 

② 【ライツプランの内容】

該当事項はありません。

 

(4) 【発行済株式総数、資本金等の推移】

 

年月日

発行済株式

総数増減数

(株)

発行済株式

総数残高

(株)

資本金増減額

 

(千円)

資本金残高

 

(千円)

資本準備金

増減額

(千円)

資本準備金

残高

(千円)

2015年1月1日(注)

9,060,000

11,325,000

-

517,750

-

168,570

 

(注) 2015年1月1日付をもって1株を5株に分割し、発行済株式総数が9,060,000株増加し、提出日現在の発行済

   株式総数は、11,325,000株となっております。

 

 

(5) 【所有者別状況】

(2023年3月31日現在)

区分

株式の状況(1単元の株式数100株)

単元未満株式の状況(株)

政府及び

地方公共

団体

金融機関

金融商品

取引業者

その他の

法人

外国法人等

個人

その他

個人以外

個人

株主数

(人)

4

13

91

21

15

4,246

4,390

所有株式数

(単元)

9,415

1,312

61,992

1,622

128

37,073

111,542

170,800

所有株式数

の割合(%)

8.44

1.18

55.58

1.45

0.11

33.24

100.00

 

(注)  自己株式902,642株は、「個人その他」に9,026単元、「単元未満株式の状況」に42株含まれております。

 

(6) 【大株主の状況】

(2023年3月31日現在)

氏名又は名称

住所

所有株式数

(株)

発行済株式(自己株式を除く。)の総数に対する所有株式数の割合(%)

伊藤忠商事株式会社

東京都港区北青山2-5-1

5,107,000

49.00

中央日本土地建物株式会社

東京都千代田区霞ヶ関1-4-1

700,000

6.72

三井住友信託銀行株式会社

東京都千代田区丸の内1-4-1

500,000

4.80

日本生命保険相互会社

東京都千代田区丸の内1-6-6

240,000

2.30

和田昌彦

栃木県栃木市

229,000

2.20

東京海上日動火災保険株式会社

東京都千代田区大手町2-6-4

200,000

1.92

田辺幸子

東京都大田区

150,200

1.44

東俊秀

愛知県小牧市

109,800

1.05

センチュリー21・ジャパン
従業員持株会

東京都港区北青山2-12-16

94,600

0.91

株式会社ハートアセットマネジメント

神奈川県茅ケ崎市新栄町13-45

90,000

0.86

 

7,420,600

71.20

 

 

① 【貸借対照表】

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(単位:千円)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

前事業年度

(2022年3月31日)

当事業年度

(2023年3月31日)

資産の部

 

 

 

流動資産

 

 

 

 

現金及び預金

1,550,437

1,900,277

 

 

営業未収入金

463,946

501,235

 

 

有価証券

2,700,000

3,200,000

 

 

前払費用

29,847

23,176

 

 

その他

118,555

54,863

 

 

貸倒引当金

46,660

48,514

 

 

流動資産合計

4,816,126

5,631,038

 

固定資産

 

 

 

 

有形固定資産

 

 

 

 

 

建物附属設備

135,982

135,091

 

 

 

 

減価償却累計額

42,312

48,874

 

 

 

 

建物附属設備(純額)

93,670

86,217

 

 

 

工具、器具及び備品

257,643

226,501

 

 

 

 

減価償却累計額

206,363

189,912

 

 

 

 

工具、器具及び備品(純額)

51,279

36,588

 

 

 

リース資産

19,713

6,246

 

 

 

 

減価償却累計額

17,631

5,413

 

 

 

 

リース資産(純額)

2,082

832

 

 

 

有形固定資産合計

147,032

123,638

 

 

無形固定資産

 

 

 

 

 

ソフトウエア

835,296

742,024

 

 

 

ソフトウエア仮勘定

25,978

4,332

 

 

 

電話加入権

1,966

1,966

 

 

 

無形固定資産合計

863,241

748,323

 

 

投資その他の資産

 

 

 

 

 

投資有価証券

930,150

791,250

 

 

 

長期貸付金

276,184

260,184

 

 

 

固定化営業債権

※1 37,006

※1 35,670

 

 

 

長期前払費用

86

622

 

 

 

繰延税金資産

68,550

83,380

 

 

 

差入保証金

89,008

88,359

 

 

 

貸倒引当金

37,190

35,854

 

 

 

投資その他の資産合計

1,363,795

1,223,611

 

 

固定資産合計

2,374,069

2,095,574

 

資産合計

7,190,195

7,726,613

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(単位:千円)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

前事業年度

(2022年3月31日)

当事業年度

(2023年3月31日)

負債の部

 

 

 

流動負債

 

 

 

 

営業未払金

143,552

159,770

 

 

リース債務

1,292

880

 

 

未払金

102,570

126,281

 

 

未払費用

115,670

115,120

 

 

未払法人税等

20,367

203,471

 

 

未払消費税等

-

107,372

 

 

契約負債

390,450

399,369

 

 

預り金

28,408

37,241

 

 

賞与引当金

71,800

87,010

 

 

流動負債合計

874,112

1,236,517

 

固定負債

 

 

 

 

リース債務

880

-

 

 

退職給付引当金

133,637

147,707

 

 

リフォーム保障引当金

28,786

27,839

 

 

資産除去債務

2,400

2,400

 

 

固定負債合計

165,704

177,946

 

負債合計

1,039,816

1,414,464

純資産の部

 

 

 

株主資本

 

 

 

 

資本金

517,750

517,750

 

 

資本剰余金

 

 

 

 

 

資本準備金

168,570

168,570

 

 

 

資本剰余金合計

168,570

168,570

 

 

利益剰余金

 

 

 

 

 

利益準備金

30,724

30,724

 

 

 

その他利益剰余金

 

 

 

 

 

 

繰越利益剰余金

5,793,405

6,028,881

 

 

 

利益剰余金合計

5,824,130

6,059,605

 

 

自己株式

698,827

698,873

 

 

株主資本合計

5,811,623

6,047,052

 

評価・換算差額等

 

 

 

 

その他有価証券評価差額金

338,756

265,097

 

 

評価・換算差額等合計

338,756

265,097

 

純資産合計

6,150,379

6,312,149

負債純資産合計

7,190,195

7,726,613

 

② 【損益計算書】

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(単位:千円)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

前事業年度

(自 2021年4月1日

 至 2022年3月31日)

当事業年度

(自 2022年4月1日

 至 2023年3月31日)

営業収益

 

 

 

サービスフィー収入

3,099,671

3,259,843

 

ITサービス収入

343,326

305,568

 

加盟金収入

208,466

158,802

 

その他

75,406

73,559

 

営業収益合計

※1 3,726,871

※1 3,797,773

営業原価

949,770

946,322

営業総利益

2,777,100

2,851,451

販売費及び一般管理費

※2 1,909,864

※2 1,975,720

営業利益

867,235

875,730

営業外収益

 

 

 

受取利息

512

480

 

受取配当金

31,692

31,390

 

受取事務手数料

12,166

13,651

 

受取遅延損害金

-

2,461

 

為替差益

462

-

 

その他

3,090

3,641

 

営業外収益合計

47,924

51,625

営業外費用

 

 

 

支払利息

82

41

 

支払手数料

135

-

 

為替差損

-

1,690

 

営業外費用合計

218

1,731

経常利益

914,941

925,624

特別利益

 

 

 

投資有価証券売却益

65,083

29,142

 

特別利益合計

65,083

29,142

特別損失

 

 

 

有形固定資産除却損

0

1,635

 

特別損失合計

0

1,635

税引前当期純利益

980,025

953,131

法人税、住民税及び事業税

187,032

283,082

法人税等調整額

51,597

17,678

法人税等合計

238,629

300,760

当期純利益

741,395

652,370