（注）「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号　2020年３月31日）等を当連結会計年度の期首から適用しており、当連結会計年度に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

（注）１．選択した株価指数は、TOPIX（東証株価指数・配当込み）を選択しております。

２．最高・最低株価は、2022年４月３日以前は東京証券取引所市場第一部におけるものであり、2022年４月４日以降は東京証券取引所スタンダード市場におけるものであります。

３．「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号　2020年３月31日）等を当事業年度の期首から適用しており、当事業年度に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

当社は、戦後の日本の復興のなかでも比較的遅れていた「住」の部分において、「人々に安く広く良質な住宅を提供し、快適な空間を創造していきたい」というビジョンのもと、1976年２月、株式会社サンセイサービスとして、東京都中央区銀座７丁目にて設立されました。

設立当初は、不動産の売買仲介及びマンション・アパ－ト・ビル等の賃貸、仲介事業のみでありましたが、業容の拡大に伴い「不動産販売事業」を開始いたしました。1991年からは、一般的な不動産業者があまり取引対象としてこなかった底地の取扱いを開始しております。

当社設立以後の企業集団に係る経緯は、次の通りであります。

当社グループは、当社及び連結子会社２社（株式会社サンセイランディックファンディング、八幡平観光活性化合同会社）により構成されており、旧借地法・借家法（注１  以下、「旧法」という。）の適用される底地等に係る「不動産販売事業」を主たる業務として行っております。当社グループの事業の内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付け並びにセグメントとの関連は、次のとおりであります。なお、以下に示す区分についてはセグメントと同一の区分であります。

ただし、戸建注文住宅などの「建築事業」については、2022年３月31日付で当社の連結子会社であった株式会社One’s Life ホームの全株式を譲渡したことに伴い、株式会社One’s Life ホームを連結の範囲から除外し、当社グループとしての事業運営を取りやめました。

当事業におきましては、当社が、主にひとつの不動産に複数の権利者がいるため、自由な活用が制限されていたり、資産価値が低くなっている物件を土地所有者から買取り、権利関係を調整（以下、「権利調整」※という。）することにより、不動産の価値を高めた上で販売する事業を行っております。物件情報は不動産仲介業者等からの紹介によって収集しており、物件の法的規制や権利関係などの調査を実施し、土地所有者と仕入交渉を行って物件を買取っております。

なお、当事業において取扱う具体的な物件は以下の通りでありますが、案件によって単体の場合と、①～③が混在している場合があります。

※以下の「①底地」「②居抜き」文中の下線部が、当社による権利調整に該当します。

底地とは、主に「借地権負担付土地」であり、土地所有者が第三者に土地を貸し、賃借料（以下「地代」という。）収入を得ている土地を指します。一般的な土地には、土地所有者に「土地の所有権と利用権」（以下、「完全所有権」という。）がありますが、土地所有者が、その土地を第三者に貸し、第三者がその土地に家を建てると、当該第三者は、地代を支払う義務を負う代わりに「土地の利用権」（「借地権」）を得ます（以下、この第三者を「借地権者」という。）。一方、土地所有者は、土地の利用権を一時的に失った状態となり、「土地の所有権と地代徴収権」（「底地権」）を持つことになります。

当社は、主に旧法が適用される底地を土地所有者より買取り、隣地との境界確定、借地区画ごとの分筆や借地権者との交渉の後、借地権者のニーズに合わせて、以下のように対応します。

イ  借地権者への底地の販売（借地権者の完全所有権化）

ロ  借地権者からの借地権の買取り等による当社の完全所有権化後、不動産仲介業者を通じての不動産会社や事業会社、個人に販売

このように、当社が当事者（土地所有者）として様々な権利を適切に調整することで、借地権者との間におけるトラブルを回避し、満足頂けるようなソリューションを提供しております。また、当社が取得した底地を販売するまでの期間は、借地権者から地代を得ております。

居抜きとは、老朽化して十分に収益を上げることができないアパートやビルなどの借家権付土地建物のことをいいます。

当社は、土地建物所有者より居抜きを買取り、借家権者（その建物の一部を借りている建物賃借人）に退去の依頼をして、必要に応じて新しい移転先の紹介や移転費用の負担などを行った上で（以下、「明渡し交渉」という。）、賃貸借契約を合意解約して当社の完全所有権とします。借家権者の退去後、空き物件となった土地建物（必要に応じて建物解体後の更地）を、不動産仲介業者を通じて不動産会社や事業会社、個人に販売しております。

所有権とは、土地建物に係る所有者の完全所有権のことであり、当社が所有者から所有権物件を買取り、不動産仲介業者を通じて不動産会社や事業会社、個人に販売しております。

当社は、東京本社を含め札幌支店・仙台支店・武蔵野支店・名古屋支店・京都支店・関西支店・福岡支店の全国８ヶ所に営業拠点を設け、底地及び居抜きを主体に取扱う不動産会社として、積極的に事業を展開しております。

不動産の売買の他に、不動産の仲介、土地活用のコンサルティングサービスや、地代の集金業務の代行や土地賃貸借契約期間の更新手続など、土地所有者から土地賃貸管理業務を一括して請け負うサービスである「オーナーズパートナー」(注２)を展開しております。また、オフィスビル・マンション・アパート等の賃貸不動産を所有し、賃料収入を得ております。

（注１） 「旧借地法・借家法」について

わが国の近代における土地所有制度の歴史的変革は、明治政府により実施された土地の自由売買容認と地租改正に始まります。しかし当時は、税負担が大きく、借地形態での居住が中心であり、土地所有者の権利が強い時代でした。明治から大正にかけて、農村部から都市部への人口流入が進む中で、借地権者の権利保護が求められるようになり、1921年に借地法・借家法が制定されました。そして、1923年に発生した関東大震災により、多くの被災者が発生しましたが、迅速かつ円滑な復興を目的として、翌年、借地借家臨時処理法を制定し、被災前の借家権者であった者に借地権者の権利を主張できるようにしました。これにより、借地の供給が大幅に増加したといえます。この後も都市部への人口流入が続いて不動産価格の高騰がおき、賃借人の保護を行う必要が高まったため、1941年に借地法・借家法の改正がなされ、土地所有者側の正当な事由なしに土地賃貸借契約解約の申入れ、更新の拒絶ができなくなりました。

戦後においても、戦後復興を進めるため罹災法（罹災都市借地借家臨時処理法）が制定され、借地の供給がなされました。高度経済成長期には地価の大幅な上昇を招いたことや都市部への人口流入が続いたこともあり、住宅難の時代が続きました。また、多くの借地権建物も老朽化が進み、建替えの必要があるが、土地所有者が建替えを認めないなど問題が発生したことから、1966年に借地法・借家法の改正がなされ、借地権者の建替え、増改築に関して、土地所有者が承諾を出さない場合は、借地権者は裁判所から地主の承諾に代る許可をとれるという内容が盛り込まれました。

このような経過を辿った末に、1992年に土地所有者と借地権者・借家権者の権利関係を有期の契約とする「定期借地権」の新しい概念が盛り込まれた借地借家法の新法が施行されました。

旧法は、戦前戦後の混乱の中で、借地や借家が大量に発生した事情や、道路の問題や隣地境界、契約内容、権利関係の不明朗さが残されたまま、土地の需要の拡大に取り込まれてしまった経緯があります。

1992年の新法施行以後に借地契約が成立した借地は新法の適用となりましたが、日本全国には現在でも旧法が適用される相当数の借地が存在することが推測されます。特に、戦前戦後の混乱期に生じた底地は、現在、相続等による権利継承が行われる時期にきていることや現代の状況に見合わない旧法の解消を求めることなどが、底地の流動化の大きな要因となっております。

（注２） 「オーナーズパートナー」について

土地所有者の底地管理・運営のサポートを目的として、地代集金・滞納督促連絡・土地賃貸借契約期間の更新手続など、土地賃貸管理業務を一括して請け負うサービスです。

底地は、長い年月の間、土地を貸し借りしていることにより、契約内容が曖昧なまま、土地所有者・借地権者ともに世代交代が進み権利関係が複雑化していることや、経済情勢の変化に対応した地代改定が行われていないなど、底地を資産として有効に活用できていないケースが多く見受けられます。当社が土地所有者を代行して借地権者の管理を行うことにより、土地所有者の管理に係る負担が軽減されるとともに、底地の有効な資産活用が可能となります。

不動産販売事業の標準的な流れは以下の通りとなります。

それぞれ単体の場合と、底地・居抜き・所有権が混在している場合があります。

不動産販売事業における底地を仕入れた場合の流れ・権利調整方法は、以下のようになります。

（注１）接道義務とは、建築基準法第43条において、原則、建築物の敷地は幅員４ｍ以上の道路(同法第42条第１項に規定する道路)に２ｍ以上接しなければならないとされています。

（注２）位置指定道路とは、建築基準法第42条１項５号に定められる特定行政庁から道路位置の指定を受けた私道のことです。

当事業におきましては、デザイナーズフルオーダー戸建注文住宅・デザイナーズリフォームの企画設計・施工及び管理業務を行っております。

ただし、2022年３月31日付で当社の連結子会社であった株式会社One’s Life ホームの全株式を譲渡したことに伴い、株式会社One’s Life ホームを連結の範囲から除外し、当社グループとしての事業運営を取りやめました。

事業の系統図は次のとおりです。

（不動産販売事業）

（注）１．「主要な事業の内容」欄には、セグメント情報に記載された名称を記載しております。

２．当社は、2022年３月31日付で株式会社One's Lifeホームの全株式を譲渡しております。

(注）１．従業員数は就業人員であります。

２．全社（共通）は、総務及び経理等の管理部門の従業員であります。

３．2022年３月31日付で当社の連結子会社である株式会社One's Lifeホームの全株式を譲渡したことに伴い、従業員が19名減少しております。

(注）１．従業員数は就業人員であります。

２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。

(1) 会社の経営の基本方針

当社は、当社を取り巻く経営環境の変化のスピードが加速し、不確実性がさらに高まっていくと考えられる中で、更なる持続的な成長を実現するために、当社の目指すべき方向性及び具体的な方針として、ミッション、ビジョン、ポリシーを定めております。

・ミッション

「人と人の未来を繋ぐ先駆者となる」

当社グループは創業以来、不動産の既成概念を打ち破って成長してきました。その中で培ったノウハウを最大限に活用し、世界中と繋がりを持ち、生み出される不均衡を解消します。様々な社会課題と真摯に向き合い、社会に潤いや豊かさを提供する企業であり続けることを誓います。

・ビジョン

「自立自走」

強い意志と主体性を持ち、未来を見据えた思考・行動をとり、機動力のある会社を目指します。

「プロフェッショナル思考」

責務を全うするために、専門性を高め、あらゆる期待に応え、誇り高く仕事に取り組みます。全てのステークホルダーの安心安全を大切に、WIN/WIN/WINを実現します。

「変化を楽しもう」

どのような環境にも適応できる柔軟な感性を育み、現状を否定する勇気とポジティブな挑戦を賞賛します。あらゆる多様性を認め、時代の一歩先を進む会社を目指します。

・ポリシー

これまで社訓としてきた「中庸」「質実」「不断」を、新たにポリシーとして位置付けます。

「中庸」

世の中の動きに対応し、バランスのとれた経営を維持する。

「質実」

華美を排し、スリムな会社創りに徹する。

「不断」

永久に存続する為、八分の力で邁進する。

(2) 目標とする経営指標

次期（2023年12月期）の定量目標

・連結売上高　：17,119百万円

・連結営業利益： 1,594百万円

・連結経常利益： 1,305百万円

今後の見通しにつきましては、ウィズコロナの新たな段階への移行が進められている中、金利環境の変動を背景とした不動産市況の動向には十分留意する必要があるものの、政府による各種施策の効果もあり、当社が主力とする住宅地においては引き続き概ね堅調に推移すると見込まれております。

このような事業環境におきまして、当社グループは、2022年を初年度とする中期経営計画を達成するため、2025年以降の成長に向けて既存事業の拡大、事業領域の拡張、経営基盤の強化を進めてまいります。事業領域の拡張につきましては、八幡平温泉郷において運営している宿泊施設の周辺施設への事業拡大及び女性社員が発案したライダー向け宿泊施設の事業化を計画しております。

不動産販売事業につきましては、当連結会計年度に仕入れた物件の販売活動及び将来に向けた仕入活動をより一層強化することにより事業を拡大してまいります。また、将来の成長に向けた人員増員等による人件費の増加を見込むとともに、データを活用した営業活動及びWebマーケティング強化等に伴う経費の増加を見込んでおります。

以上により、次期の連結業績見通しにつきましては、売上高17,119百万円（前年同期比10.2％増）、営業利益1,594百万円（前年同期比8.5%増）、経常利益1,305百万円（前年同期比1.7％増）、親会社株主に帰属する当期純利益836百万円（前年同期比21.1％減）を見込んでおります。次期の親会社株主に帰属する当期純利益につきましては、当連結会計年度において発生した連結子会社の株式譲渡に伴う法人税等の減少により前年同期比で減益となっておりますが、その特殊要因を除きますと、増益を見込んでおります。

(3) 中長期的な会社の経営戦略及び対処すべき課題

当社は、「Transformation to 2024」をテーマとして、2022年度から中期経営計画を推進してまいりました。

ウィズコロナの新たな段階への移行が進められているものの、金利環境の変動を背景とした不動産市況の不透明感が増している中、中長期で安定的に事業成長を実現できる事業基盤を構築するため、既存事業の拡大、事業領域の拡張及び経営基盤の強化を推進するとともに、利益還元の拡大を図ってまいります。

①　既存事業の拡大

当社の事業において安定した継続的な成長を実現させていくためには、全社において個人主体から組織主体の体制への転換、また、単なる人員増加に頼らない規模拡大を推進させていく必要があります。その中で、SFA（営業支援システム）やBI（分析システム）導入による改善プロセスの強化、Webマーケティングの強化、既存事業を核とした新たなビジネススキームの検証を行ってまいりました。今後もこの取組みを加速させていくとともに、営業生産性の向上や人事戦略の策定・実施を進めていくことで、より一層の組織力の強化を図ってまいります。

②　事業領域の拡張

当社では、底地・居抜きに次ぐ第三の柱となる新規事業の検討を加速するため、2024年度までに新規事業の領域で計10億円の投資を実行し、粗利額計1億円を創出することを目標としております。

地域再開発事業においては、2022年4月に、八幡平温泉郷において1棟目となる宿泊施設の運営を開始しております。今後は、同地域に点在する周辺の未活用不動産に取組み、不動産権利調整のノウハウを活かし地域活性化に貢献するとともに、当プロジェクトをモデルケースとして他地域への事業拡大も検討してまいります。

また、2022年度に新たに策定した経営ビジョンに基づき、女性社員から起案された新規事業を採用し、事業化に向けた検証を行っております。バイクのライダー向け宿泊施設の運営を検討しており、地元企業とも連携して年内開業を目指して準備を進めております。

③　経営基盤の強化

上記の既存事業の拡大及び事業領域の拡張を推進していくため、ガバナンス体制の強化、バックオフィス体制の見直し、財務基盤の強化及び人事改革を推進しております。

ガバナンス体制の強化については、危機管理体制の整備及び事業継続計画（BCP）の策定を進めてまいりました。今後も、これらの取組みは継続していくとともに、情報管理体制も含めたリスクマネジメント体制の強化を進めてまいります。

バックオフィス体制の見直しについては、昨年から全社横断的に進めてきた業務効率化プロジェクトをさらに推進していき、ITも積極的に導入することで、営業部と管理本部の生産性の改善を図ってまいります。

財務基盤の強化については、増加する仕入物件のリスク管理・スケジュール管理を徹底していくとともに、クラウドファンディングも活用した資金調達先の多様化を図ってまいります。

人事改革については、2022年度に人事部を創設し、人事組織戦略の策定に着手しております。より働きやすい職場環境を迅速に実現できる社内体制を目指し、評価制度や教育制度の見直しや採用強化を図ってまいります。上記の既存事業の拡大及び事業領域の拡張を推進していくため、当社ではガバナンス体制の強化、組織の成長に対応できるバックオフィスの見直し、財務基盤の強化及び人事改革を計画しております。

④　利益の還元

ⅰ  株主還元

当社では、収益力の向上を図り配当資源を確保することにより、継続的かつ安定的な配当の実施及び経営成績に応じた積極的な利益還元を配当の基本方針としております。今後につきましても、株主に対する利益還元を重要な経営課題として認識し、株主利益の最大化を目指した経営戦略の推進によって、収益力の向上と事業基盤の拡大を図ることに努めてまいります。

2023年12月期の１株当たりの期末配当金は前年から１円増配として、29円00銭となる予定であります。

引き続き、株主に対する還元を重要な経営課題として位置付け、業績の拡大に応じて株主還元の拡大をしてまいります。

ⅱ  社会還元

当社では、株主をはじめ取引先及び地域社会等のステークホルダーから信頼される企業となるため、ＥＳＧ活動の強化を重要な経営課題と位置付けております。そのため、従来から実施しておりました底地応援プロジェクトを中心とした子供支援活動と寄付・購買・勤労による支援を中心とした社会福祉支援活動を進めてまいります。

また、これまで子育てサポートなど女性社員が働きやすい社内体制を整備してきており、今後も女性社員が活躍できる環境整備をさらに拡充させていく予定です。

ⅲ  社員還元

当社の今後の業容の拡大及び業務内容の多様化に対応するためには、優秀な人材の確保が重要となります。そのため、多様な働き方の環境整備をはじめとした、職場環境のさらなる改善・整備のために会社休日の増設及び物価上昇に対応するためのベースアップの実施を始めとした給与・賞与などの処遇の充実を図っております。

以下には、当社グループの事業及び経理の状況等に関して、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしもリスク要因に該当しない事項についても、投資判断上重要と考えられる事項について、投資家に対する積極的情報開示の観点から以下に記載しております。なお、当社グループは、これらのリスク発生が考えられる事項に対し、十分な認識をした上で、リスク回避あるいは発生後の迅速な対応に努める所存でありますが、当社株式に対する投資判断は、本項記載内容等を慎重に検討した上で行われる必要があると考えます。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 経済情勢の変動について

当社は、底地及び居抜きを主な対象とした権利調整を伴う不動産販売事業を行っております。当社グループの属する不動産業界におきましては、景気動向及び金利動向等の影響を受けやすいため、景気見通しの悪化や金利の大幅な上昇等が発生した場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、経済情勢の変化により土地の公示価格の下落等が発生した場合には、当社の収益が圧迫され、業績に影響を及ぼす可能性があります。特に、権利調整におきましては、売買対象となる底地及び居抜きの買取価格及び賃料収入は、土地の実勢価格に基づいて算定されており、不動産価格と事業損益は密接に関係しているため、景気動向の影響を受ける傾向にあります。従いまして、当社の想定を超える国内外の社会情勢や経済情勢の変動が起こった場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を与える可能性があります。

(2) 所有不動産の価格下落リスクについて

当社は、在庫として保有する販売用不動産や収益性のある賃貸不動産を所有しており、当該不動産の販売価格や稼働率、賃料等は、景気動向や不動産市況、不動産税制の変更、近隣の賃貸需給関係等の影響を受けやすい傾向があります。

当社グループにおきましては、販売用不動産については、上記のリスクを注視しながら計画に基づいた販売を推進するとともに、賃貸不動産については、稼働率を高めて安定した賃料収入を確保するため、テナントの入退居状況や賃料の未収状況を常にチェックし、また不動産そのものの価値を高めるよう努力してまいります。しかしながら、上記理由等により、販売価格が下落した場合や稼働率や賃料が低下し、保有する収益不動産から得られる賃料収入が減少した場合、当社グループの業績に影響が及ぶ可能性があります。

また、首都圏直下型の大地震等の自然災害、火災、事故等により、保有している不動産が毀損及び滅失する可能性があります。当社グループでは原則として、所有する不動産に対しては、火災保険や賠償責任保険等を付保しておりますが、保険金の限度額を上回る損害が発生する可能性や、保険でカバーできない災害や事故が発生する可能性を否定することはできません。また、保険金が支払われた場合におきましても、災害発生前の状態に回復させることができない可能性があります。この場合、当社グループの財政状態及び業績に影響が及ぶ可能性があります。

(3) 不動産に関する権利関係の複雑性及び不動産登記に公信力がないことについて

不動産については様々な権利義務が存在します。日本の不動産登記には公信力（公示を信頼して取引した者には、公示どおりの権利状態があったのと同様の保護を与える力）がないことから、登記を信頼して取引した場合でも保護されない場合があります。特に当社が主に取り扱う底地については、権利関係が不動産登記に正確に反映されていないために登記から事前に正確な権利関係を完全に把握できない場合や、権利関係の発生時期が古く度々相続が発生し権利が複雑化しているために、正確な権利関係の把握に時間を要する場合があります。従いまして、当社が取得した権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受け、あるいは第三者の権利を侵害していること、当社が借地権者等の権利者と判断した相手先以外に権利者が存在すること等が後になって判明する可能性があります。当社は、仕入に際して登記内容を確認することに加えて不動産仲介業者・税理士等の物件情報提供者を通じ、土地所有者より権利関係に関する情報を可能な限り入手しており、また物件取得後において新たな権利関係等が判明した場合はそれに応じた権利調整方法を再度立案することにより対応を行っておりますが、対応困難な事態が現実に発生した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(4) 不動産に係る権利調整の成否による業績の変動について

当社の不動産販売事業においては、収益化するにあたり権利調整を行う場合が大半を占めております。従いまして、底地において借地権者が底地の販売交渉に応じないことから販売交渉が進展しない場合、居抜きにおいて借家権者が明渡し交渉に応じないために売却に至らない場合など、権利調整における交渉が順調に進捗せず収益化に至らない場合には、当社グループの業績に変動が生じる可能性があります。

(5) 不動産物件の仕入について

当社の不動産販売事業においては、物件の仕入の成否が販売に直結するため、情報収集先の拡大等により物件仕入の確保に努める方針であります。しかしながら、不動産市況の変化、物件の取得競争の激化等により優良な物件を仕入れることが困難となった場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(6) 不動産物件の引渡し時期及び決済条件の変更等による業績の変動について

当社の不動産販売事業にかかる売上計上方法は、物件の売買契約を締結した時点ではなく、物件の引渡しを行った時点で売上を計上する引渡基準によっております。そのため、顧客都合による決済日の変更や決済条件の変更等により、物件の引渡し時期、規模及び利益率等の変更が生じた場合、当社グループの業績に変動が生じる可能性があります。

(7) 法的規制について

当社グループの属する不動産業界には、「宅地建物取引業法」「建築基準法」「都市計画法」「国土利用計画法」「借地借家法」等の法的規制があります。当社グループは、それらの規制を受け、宅地建物取引業法に基づく免許を取得して不動産販売等の業務を行っております。これらの法的規制の大幅な改廃や新法の制定により、事業計画見直しの必要が生じる等の法的規制の強化や緩和が行われた場合、当社グループの業績に影響が生じる可能性があります。

なお、宅地建物取引業免許は、当社グループの主要な事業活動に必須の免許であります。現時点において、グループ各社には、宅地建物取引業法及び建築士法に定める免許または登録の取消事由・更新欠格事由に該当する事実は存在しておりません。しかしながら、今後、何らかの理由により免許及び登録の取消・更新欠格による失効等があった場合には、当社グループの主要な事業活動に支障をきたし、業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。

当社グループの有する免許、許可は以下のとおりであります。

(8) 税制の変更等による業績の変動について

当社グループの属する不動産業界において、不動産関連税制の変更が生じた場合には、資産の保有・取得・売却コストの上昇、顧客の購買意欲の減退等により当社グループの業績に変動が生じる可能性があります。また、当社が主に取り扱う底地については、土地所有者における相続の発生が当社の物件仕入の要因となる場合が多いことから、相続税制において規制の強化・緩和等がなされた場合には、当社グループの業績に変動が生じる可能性があります。

(9) 訴訟等について

当社グループは、当連結会計年度末現在において、当社グループの業績に重要な影響を及ぼす訴訟を提起されている事実はありませんが、万が一将来において、借地権者及び借家権者との交渉に伴うトラブルが生じた場合、これらに起因する訴訟その他の請求が発生する可能性があります。これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(10)有利子負債への依存と資金調達について

当社では、不動産の取得資金を主に金融機関からの借入金により調達しているため、有利子負債への依存度が比較的高い水準にあります。今後は、資金調達手段の多様化に取り組むとともに、自己資本の充実に注力する方針でありますが、金融情勢の変化等により金利水準が変動した場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

また、当社の資金調達の方法については、特定の金融機関に依存することなく個別の案件毎に融資の打診をしておりますが、金融政策の変化、当社の信用力の低下等により資金調達に制約を受けた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

《有利子負債残高の推移》

(11)新型コロナウイルス感染症等の感染拡大に伴うリスク

新型コロナウイルス感染症等の感染拡大により、不動産販売事業において不動産売買の遅延及び取引の見合わせ等が発生し、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(12)個人情報等の管理について

当社グループは、土地所有者や借地権者の顧客情報等の多数の個人情報や、当社グループの様々な経営情報等の内部情報を保有しております。これらの情報管理については、その管理に万全を期するため、管理体制の構築、社内規程の整備、システム上のセキュリティ対策の強化など、その管理に万全を期しております。しかしながら、万が一これらの情報が外部流出した場合、あるいは不正使用された場合には、信用の失墜や損害賠償等が生じ、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(13)人材の確保と育成について

当社は、底地及び居抜きを主な対象とした権利調整を伴う不動産販売事業を行っており、業務を行うためには、不動産に係る幅広い法令や業務に関する知識が求められ、また、土地所有者、借地権者と交渉を進めるにあたって高いコミュニケーション能力が求められます。したがって、今後の業容の拡大及び業務内容の多様化に対応して、優秀な人材を適切な時期に確保する必要があります。しかしながら、人材の確保・育成が計画通り進まない場合や、社外流出等何らかの事由により既存の人材が業務に就くことが困難になった場合には、当社の事業活動に支障が生じ、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。

(1) 経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末から8,926百万円増加し、28,976百万円となりました。

当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末から8,171百万円増加し、17,920百万円となりました。

当連結会計年度末の純資産合計は、前連結会計年度末から754百万円増加し、11,056百万円となりました。

当連結会計年度の経営成績は、売上高15,533百万円（前年同期比7.7％減）となり、営業利益1,469百万円（前年同期比31.5％増）、経常利益1,283百万円（前年同期比28.4％増）、親会社株主に帰属する当期純利益1,060百万円（前年同期比73.9％増）となりました。

セグメント別の概況は次のとおりであります。

不動産販売事業の売上高は、15,311百万円（前年同期比1.4％減）となり、セグメント利益は、2,797百万円（前年同期比19.9％増）となりました。

当連結会計年度の販売実績及び仕入実績は次のとおりであります。

ⅰ 販売実績

（注）１．セグメント間取引については相殺消去しております。

２．「件数」については、売買契約の件数を記載しております。

３．底地・居抜き・所有権の「区分」については、仕入時の区分により記載しております。仕入後に権利調整により底地から所有権に変わった区画等に関しては、仕入時の区分に基づき底地に含めて記載しております。また、底地・居抜き・所有権が混在する物件については、底地を含む物件は「底地」に、居抜きと所有権のみが混在する物件は「居抜き」に含めて記載しております。

４．「その他の不動産販売事業」は、地代家賃収入、仲介手数料による収入、業務受託手数料収入等であります。

５．主な相手先別の販売実績及び総販売実績に対する割合

（注）Ａ社との間で守秘義務を負っているため、社名の公表は控えております。

販売におきましては、居抜きの販売が増加したものの、底地及び所有権の販売が減少したことにより、売上高は前年同期比で減少いたしました。

ⅱ 仕入実績

（注）１．「区画数」については、底地の場合は借地権者の人数など、物件の仕入時に想定される販売区画の数量を記載しております。

２．底地・居抜き・所有権が混在する物件の「区分」については、底地を含む物件は「底地」に、居抜きと所有権のみが混在する物件は「居抜き」に含めて記載しております。

仕入におきましては、全ての区分において仕入が増加したことにより、仕入高は前年同期比で増加いたしました。

2022年３月31日付で当社の連結子会社であった株式会社One's Life ホームの全株式を譲渡したことに伴い、株式会社One's Life ホームを連結の範囲から除外し、当社グループとしての事業運営を取りやめました。なお、建築事業の当連結会計年度の売上高は、222百万円（前年同期比83.1％減）、セグメント損失は16百万円（前年同期は、145百万円のセグメント損失）となっております。

当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末から1,563百万円減少し、3,188百万円（前期比32.9％減）となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

当連結会計年度において、営業活動の結果使用した資金は9,267百万円（前年同期は1,704百万円の収入）となりました。

収入の主な内訳は、税金等調整前当期純利益1,269百万円、契約負債の増加による収入321百万円であり、支出の主な内訳は、棚卸資産の増加による支出10,356百万円、法人税等の支払額426百万円であります。

当連結会計年度において、投資活動の結果使用した資金は266百万円（前年同期421.4％増）となりました。

収入の主な内訳は、定期預金の払戻による収入12百万円であり、支出の主な内訳は、定期預金の預入による支出48百万円、差入保証金の差入による支出31百万円、連結範囲の変更を伴う関係会社株式の売却による支出175百万円であります。

当連結会計年度において、財務活動の結果得られた資金は7,971百万円（前年同期は608百万円の支出）となりました。

収入の主な内訳は、短期借入金の増加による収入4,648百万円、長期借入れによる収入5,896百万円であり、支出の主な内訳は、長期借入金の返済による支出2,253百万円、自己株式の取得による支出131百万円、配当金の支払額214百万円であります。

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであります。

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成されております。その作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。

なお、連結財務諸表に与える影響が大きいと考えられる会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定は、以下のとおりであります。

（販売用不動産の評価）

当社グループは、販売用不動産の評価について、個別法に基づく原価法（収益性の低下による簿価切下げの方法）によっており、収益性の低下した販売用不動産については、正味売却価額をもって貸借対照表価額としております。

国内経済の変化により、不動産市場が悪化したこと等により正味売却価額が下落した場合、評価損の計上が必要となる可能性があります。

（繰延税金資産の回収可能性）

当社グループは、繰延税金資産の回収可能性について、将来の事業計画に基づいた課税所得を合理的に見積り、回収可能性があると判断した将来減算一時差異について繰延税金資産を計上しております。

繰延税金資産の回収可能性は、将来の課税所得見積りに依存するため、その見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、繰延税金資産が取り崩され税金費用が計上される可能性があります。

当連結会計年度末の流動資産は、前連結会計年度末から8,961百万円増加し、27,929百万円となりました。現金及び預金1,523百万円の減少、販売用不動産10,356百万円の増加が主な要因であります。

当連結会計年度末の固定資産は、前連結会計年度末から34百万円減少し、1,047百万円となりました。繰延税金資産80百万円の減少、投資その他の資産その他51百万円の増加が主な要因であります。

当連結会計年度末の流動負債は、前連結会計年度末から3,874百万円増加し、12,606百万円となりました。短期借入金4,648百万円の増加、１年内返済予定の長期借入金650百万円の減少、未払法人税等243百万円の減少が主な要因であります。

当連結会計年度末の固定負債は、前連結会計年度末から4,296百万円増加し、5,314百万円となりました。長期借入金4,293百万円の増加が主な要因であります。

当連結会計年度末の純資産は、前連結会計年度末から754百万円増加し、11,056百万円となりました。利益剰余金845百万円の増加、自己株式118百万円の増加が主な要因であります。

当連結会計年度における売上高は15,533百万円（前年同期比1,302百万円減）となりました。

売上高が減少した主な要因は、不動産販売事業において居抜きの販売が増加したものの、底地及び所有権の販売が減少したこと及び2022年３月31日付で当社の連結子会社であった株式会社One’s Life ホームの全株式を譲渡したことに伴い、株式会社One’s Life ホームを連結の範囲から除外し、当社グループとしての事業運営を取りやめたことによるものであります。なお、セグメント別の経営成績の分析については、「(1) 経営成績等の状況の概要　② 経営成績の状況」に記載しております。

当連結会計年度における売上総利益は5,047百万円（前年同期比679百万円増）となりました。

これは、売上高は減少したものの、不動産販売事業の利益率が上昇したことによるものであります。

当連結会計年度における販売費及び一般管理費は3,578百万円（前年同期比327百万円増）となりました。これは、販売手数料の増加26百万円、賞与の増加74百万円、租税公課の増加173百万円によるものであります。

当連結会計年度における営業利益は1,469百万円（前年同期比351百万円増）となりました。前述の売上総利益の増加によるものであります。

当連結会計年度における経常利益は1,283百万円（前年同期比283百万円増）となりました。営業外収益は26百万円であります。営業外費用は212百万円であり、主な内容は支払利息166百万円であります。

税金等調整前当期純利益は1,269百万円（前年同期比266百万円増）となり、税効果会計適用後の法人税等負担額は209百万円（前年同期比184百万円減）となりました。その結果、当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益は1,060百万円（前年同期比450百万円増）となりました。

当連結会計年度における現金及び現金同等物は、3,188百万円（前年同期比1,563百万円減）となりました。

営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等調整前当期純利益が1,269百万円（前年同期比266百万円増）、棚卸資産の増加による支出が10,356百万円（前年同期は1,123百万円の収入）、契約負債の増加による収入が321百万円、法人税等の支払額が426百万円（前年同期比230百万円増）となったこと等により、9,267百万円の資金の減少（前年同期は1,704百万円の資金の増加）となりました。

投資活動によるキャッシュ・フローは、定期預金の預入による支出48百万円（前年同期比499百万円減）、定期預金の払戻による収入が12百万円（前年同期比529百万円減）、連結範囲の変更に伴う関係会社株式の売却支出が175百万円となったこと等により、266百万円の資金の減少（前年同期比215百万円の増加）となりました。

財務活動によるキャッシュ・フローは、短期借入金の増加による収入が4,648百万円（前年同期比3,366百万円増）、長期借入れによる収入5,896百万円（前年同期比5,093百万円増）、長期借入金の返済による支出が2,253百万円（前年同期比65百万円減）、配当金の支払額が214百万円（前年同期比3百万円増）となったこと等により、7,971百万円の資金の増加（前年同期は608百万円の資金の減少）となりました。

当社グループの資本の財源及び資金の流動性につきましては、次のとおりであります。

当社グループの事業活動における主な資金需要は、不動産販売事業における不動産の取得資金であります。資金需要に対しては、主に金融機関からの借入金により調達しており、特定の金融機関に依存することなく個別の案件毎に調達を行うことにより、安定的な資金の確保に努めております。

　当社は、2022年３月24日開催の臨時取締役会において、当社の連結子会社である株式会社One's Life ホームの全株式を株式会社相川スリーエフに譲渡することを決議し、2022年３月24日付で株式譲渡契約を締結いたしました。詳細につきましては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表  注記事項 （企業結合等関係）」に記載のとおりであります。

2022年12月31日現在

（注）１．現在休止中の主要な設備はありません。

２．スカイコート本郷東大前は、区分所有建物であり、敷地権割合の面積を表記しております。

重要性が乏しいため記載を省略しております。

会社法に基づき発行した新株予約権は、次のとおりであります。

第２回新株予約権（2016年２月12日取締役会決議）

　※　当事業年度の末日(2022年12月31日)における内容を記載しております。なお、上記新株予約権は2023年２月28日に権利行使期間が終了し消滅しております。

（注）１．新株予約権１個につき目的となる株式数は、100株であります。

２. 付与株式数は、本新株予約権の割当日後、当社が株式分割（当社普通株式の無償割当てを含む。以下同じ。）または株式併合を行う場合、次の算式により調整されるものとする。ただし、かかる調整は、本新株予約権のうち、当該時点で行使されていない新株予約権の目的である株式の数についてのみ行われ、調整の結果生じる１株未満の端数については、これを切り捨てるものとする。
調整後付与株式数＝調整前付与株式数　×　分割（又は併合）の比率
また、本新株予約権の割当日後、当社が合併、会社分割または資本金の額の減少を行う場合その他これらの場合に準じ付与株式数の調整を必要とする場合には、合理的な範囲で、付与株式数は適切に調整されるものとする。

３. 本新株予約権の行使に際して出資される財産の価額は、１株あたりの払込金額（以下、「行使価額」という。）に、付与株式数を乗じた金額とする。
行使価額は、金713円とする。
なお、本新株予約権の割当日後、当社が株式分割または株式併合を行う場合、次の算式により行使価額を調整し、調整による１円未満の端数は切り上げる。

また、本新株予約権の割当日後、当社が当社普通株式につき時価を下回る価額で新株の発行または自己株式の処分を行う場合（新株予約権の行使に基づく新株の発行及び自己株式の処分並びに株式交換による自己株式の移転の場合を除く。）、次の算式により行使価額を調整し、調整による１円未満の端数は切り上げる。

なお、上記算式において「既発行株式数」とは、当社普通株式にかかる発行済株式総数から当社普通株式にかかる自己株式数を控除した数とし、また、当社普通株式にかかる自己株式の処分を行う場合には、「新規発行株式数」を「処分する自己株式数」に読み替えるものとする。
さらに、上記のほか、本新株予約権の割当日後、当社が他社と合併する場合、会社分割を行う場合、その他これらの場合に準じて行使価額の調整を必要とする場合には、当社は、合理的な範囲で適切に行使価額の調整を行うことができるものとする。

４. 増加する資本金及び資本準備金に関する事項

 (1) 本新株予約権の行使により株式を発行する場合における増加する資本金の額は、会社計算規則第17条第１項に従い算出される資本金等増加限度額の２分の１の金額とする。計算の結果１円未満の端数が生じたときは、その端数を切り上げるものとする。

 (2) 本新株予約権の行使により株式を発行する場合における増加する資本準備金の額は、上記(1)記載の資本金等増加限度額から、上記(1)に定める増加する資本金の額を減じた額とする。

５. 譲渡による本新株予約権の取得については、当社取締役会の決議による承認を要するものとする。

６. 新株予約権の行使の条件

 (1) 新株予約権者は、新株予約権の権利行使時においても、当社または当社関係会社の取締役、監査役または従業員であることを要する。ただし、任期満了による退任、定年退職、その他正当な理由があると取締役会が認めた場合は、この限りではない。

 (2) 新株予約権者の相続人による本新株予約権の行使は認めない。

 (3) 本新株予約権の行使によって、当社の発行済株式総数が当該時点における授権株式数を超過することとなるときは、当該本新株予約権の行使を行うことはできない。

 (4) 各本新株予約権１個未満の行使を行うことはできない。

７. 新株予約権の取得に関する事項

(1) 当社が消滅会社となる合併契約、当社が分割会社となる会社分割についての分割契約もしくは分割計画、または当社が完全子会社となる株式交換契約もしくは株式移転計画について株主総会の承認（株主総会の承認を要しない場合には取締役会決議）がなされた場合は、当社は、当社取締役会が別途定める日の到来をもって、本新株予約権の全部を無償で取得することができる。

(2) 新株予約権者が権利行使をする前に、上記７.に定める規定により本新株予約権の行使ができなくなった場合は、当社は新株予約権を無償で取得することができる。

８. 組織再編行為の際の新株予約権の取扱い

当社が、合併（当社が合併により消滅する場合に限る。）、吸収分割、新設分割、株式交換または株式移転（以上を総称して以下、「組織再編行為」という。）を行う場合において、組織再編行為の効力発生日に新株予約権者に対し、それぞれの場合につき、会社法第236条第１項第８号イからホまでに掲げる株式会社（以下、「再編対象会社」という。）の新株予約権を以下の条件に基づきそれぞれ交付することとする。ただし、以下の条件に沿って再編対象会社の新株予約権を交付する旨を、吸収合併契約、新設合併契約、吸収分割契約、新設分割計画、株式交換契約または株式移転計画において定めた場合に限るものとする。

　(1) 交付する再編対象会社の新株予約権の数
 新株予約権者が保有する新株予約権の数と同一の数をそれぞれ交付する。

　(2) 新株予約権の目的である再編対象会社の株式の種類
 再編対象会社の普通株式とする。

　(3) 新株予約権の目的である再編対象会社の株式の数
 組織再編行為の条件を勘案のうえ、上記３．に準じて決定する。

　(4) 新株予約権の行使に際して出資される財産の価額

    交付される各新株予約権の行使に際して出資される財産の価額は、組織再編行為の条件等を勘案のうえ、上記３.で定められる行使価額を調整して得られる再編後行使価額に、上記８．(3)に従って決定される当該新株予約権の目的である再編対象会社の株式の数を乗じた額とする。

　(5) 新株予約権を行使することができる期間

　　行使期間の初日と組織再編行為の効力発生日のうち、いずれか遅い日から行使期間の末日までとする。

　(6) 新株予約権の行使により株式を発行する場合における増加する資本金及び資本準備金に関する事項

上記４.に準じて決定する。

　(7) 譲渡による取得の制限については、再編対象会社の取締役会の決議による承認を要するものとする。

　(8) その他新株予約権の行使の条件

上記６.に準じて決定する。

(9) 新株予約権の取得事由及び条件

上記７.に準じて決定する。

(10)その他の条件については、再編対象会社の条件に準じて決定する。

該当事項はありません。

(注）１．新株予約権(ストックオプション)の権利行使による増加であります。

２．2023年１月１日から2023年２月28日までの間に、新株予約権（ストックオプション）の権利行使により、発行済株式総数が74,600株、資本金が27,154千円及び資本準備金が27,154千円増加しております。

2022年12月31日現在

（注）自己株式361,542株は、「個人その他」に3,615単元、「単元未満株式の状況」に42株含まれております。

2022年12月31日現在

（注）１．当社は2022年12月31日現在で、自己株式361,542株を所有しておりますが、上記大株主からは除外しております。

２．2020年12月22日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書において、三井住友ＤＳアセットマネジメント株式会社及びその共同保有者であるＳＭＢＣ日興証券株式会社が2020年12月15日現在でそれぞれ以下の株式を保有している旨が記載されておりますが、当社として当事業年度末時点における実質所有株式数の確認ができませんので、上記大株主の状況には含めておりません。

なお、大量保有報告書の内容は以下のとおりであります。

１　報告セグメントの概要

当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

当社グループは、底地の仕入れ及び権利調整を行う不動産の売買を主な事業とし、さらに不動産売買に限らず戸建の販売、リフォーム工事等の事業活動を展開しております。これにより、「不動産販売事業」「建築事業」の２つを報告セグメントとしております。

ただし、2022年３月31日付で当社の連結子会社であった株式会社One's Lifeホームの全株式を譲渡したことに伴い、株式会社One's Lifeホームを連結の範囲から除外し、当社グループとしての「建築事業」の事業運営を取りやめました。

各事業の内容は下記のとおりであります。

「不動産販売事業」・・・不動産の販売

「建築事業」・・・・・・戸建住宅の販売、リフォーム工事