（注）１．当社は連結財務諸表を作成しておりませんので、連結会計年度に係る主要な経営指標等の推移については記載しておりません。

２．「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号　2020年３月31日）等を当事業年度の期首から適用しており、当事業年度に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

３．第33期の当期純損失は、固定資産に係る多額の減損損失の計上等によるものであります。

４．持分法を適用した場合の投資利益は、重要性の乏しい非連結子会社のみのため記載しておりません。

５．当社株式は2018年３月29日に東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）市場へ上場したため、第30期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益は、新規上場日から当事業年度末までの平均株価を期中平均株価とみなして算定しております。

６．第33期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式は存在するものの１株当たり当期純損失であるため記載しておりません。

７．１株当たり配当額及び配当性向については、配当実績がないため記載しておりません。

８．従業員数は就業人員（当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含む。）であり、臨時雇用者数（パートタイマーを含む。）は、年間の平均人員を（　）外数で記載しております。

９．第30期の株主総利回り及び比較指標は、当社株式が2018年３月29日をもって東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）市場へ上場したため記載しておりません。また、第31期以降の株主総利回りは、第30期事業年度末の株価を基準として算定しております。

10．最高株価及び最低株価は、2022年４月４日より東京証券取引所（スタンダード市場）におけるものであり、それ以前は東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）におけるものであります。なお、当社株式は2018年３月29日をもって同取引所に株式を上場いたしましたので、それ以前の株価については該当事項はありません。

　当社は、『空室のない元気な街を創る』を企業理念として、「アズ（ＡＺ）」という社名の由来である「ＡからＺまで、幅広くあらゆるニーズに対応できる会社に」をモットーに、不動産ビジネスを展開しております。

　当社は、主に東京、埼玉、千葉、神奈川エリアを中心として、「不動産販売事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産管理事業」を行っております。

　なお、「不動産販売事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産管理事業」の３区分は「第５　経理の状況　１　財務諸表等　(1）財務諸表　注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。

　また、当社は、各事業内の区分として「領域」という名称を用いております。

(1）不動産販売事業

①　収益不動産売買領域

　入居率の低下や賃料水準の低下等が発生し、収益の改善を要する中古不動産を取得し、当社保有時にリーシング（賃貸募集活動）やリノベーション（主に間取り変更を伴う内装工事）、物件管理状況の改善等を通じて不動産としての収益改善を行い、不動産投資家へ販売しております。物件エリアの市場環境調査や周辺対抗物件調査、物件及び物件の管理状況の把握を行った上で、リーシングやリノベーションを含む具体的な収益改善プランを作成・実行し、賃貸ニーズに合致するような物件へと再生しております。また、開発用地を取得し、賃貸ニーズに合致するような不動産を建設・リーシングすることでバリューアップを施し、収益不動産として販売しております。これらを速やかに実行することで、販売用不動産の保有期間の短縮化を図っております。

(2）不動産賃貸事業

①　不動産賃貸領域

　リニューアルにより高収益が見込める中古不動産を不動産オーナーより借り上げ、施設利用者へ転貸しております。当社が不動産賃貸事業及び不動産管理事業で培ってきたリーシングやリノベーションの手法により、賃貸物件の稼働率向上や賃料水準の改善を図っております。また、所有不動産からの賃料収入や不動産販売事業において取得した販売用不動産の売却までの期間に得られる賃料収入も当領域の収益になります。

②　空間再生領域

　長期不稼働になっている建物や遊休地を保有する不動産所有者に対し、有効活用を提案し、不動産所有者から未利用建物又は土地を賃借し、再生利用しております。

　店舗、事務所、倉庫等の不稼働の事業用建物は、造作を加えて内部を区切り、収納スペースや事業スペースとして施設利用者に提供いたします。

　遊休地については、貸コンテナの設置や、コインパーキングあるいは月極駐車場、一括貸し地等として施設利用者に提供いたします。

③　宿泊事業領域

　住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく住宅宿泊事業として、当社が不動産物件を賃借し、運営会社協力のもと宿泊サービスを提供する民泊施設の運営も行っております。

(3）不動産管理事業

①　不動産管理仲介領域

　当社から不動産物件を購入した顧客や、その他の不動産所有者に対して所有不動産における建物管理及び入居者管理、賃貸借契約管理等のサービスを提供しております。また、不動産所有者と入居者の賃貸仲介を行っております。

②　建築リフォーム領域

　賃貸不動産物件や一般家庭に対してクリーニングや修繕工事、原状回復工事等のサービスを提供しております。

③　不動産管理付帯領域

　賃貸仲介等から生じる鍵等の付帯商品販売を通じた収益や、少額短期保険の代理店手数料等を得ております。

事業系統図

　該当事項はありません。

(1）提出会社の状況

　（注）１．従業員数は就業人員（当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含む。）であり、臨時雇用者数（パートタイマーを含む。）は、年間の平均人員を（　）外数で記載しております。

２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

３．全社（共通）として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。

(2）労働組合の状況

　労働組合は、結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。

文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。

(1）経営方針

　当社は、『空室のない元気な街を創る』の経営理念のもと、不動産販売事業、不動産賃貸事業及び不動産管理事業を展開しております。当社の最大の強みは空室の改善力であり、今後も、①不動産販売事業においては、その力を活かして収益力の落ちた投資用不動産を生まれ変わらせて不動産投資家へ再販するビジネスを深化させていきます。東京本社開設から８年ほどで大きな収益源へと成長しており、今後も不動産販売事業を中心として、会社全体の事業規模を拡大してまいります。また、②不動産賃貸・管理事業については、営業活動の強化と、ＩＴを活用した管理業務の効率化により、スケール（受託戸数）の拡大も行い、空室・遊休地に対する多様なソリューションについても深化させていきます。

(2）経営環境

　当社を取り巻く事業環境は、継続する金融緩和を背景に、堅調に推移してまいりました。また、新型コロナウイルスの感染流行が繰り返される中で、ワクチンの普及や行動制限の緩和により徐々に経済活動の正常化に向けて持ち直しが見られる状況でした。一方で、世界経済の先行きの不透明感は増しており、同時に日本銀行による金融緩和の縮小などに注視する動きが出てきております。不動産業界においては、金融緩和を背景に、金融機関の融資姿勢に大きな変化が無いことや記録的な円安が一時進行し、日本の不動産の割安感が増したことから需要は底堅く推移いたしました。当社としましても、主要事業である不動産販売事業において、引き続き優良な収益不動産を選定し、取扱う限り、環境は良好であると想定しております。

　一方で、前述の金融緩和の縮小などは不動産投資家の投資マインドに影響を与えることが考えられ、不動産マーケット全体に大きな影響を与える可能性があります。その他、原材料価格の高騰、エネルギー不足、ウクライナ情勢等、経済環境の先行きは不透明な状況が続くことが予想されます。

(3）経営戦略等

　当社の事業別の戦略は、以下のとおりであります。

（不動産販売事業）

①仕入競争力の確立

　上記環境のとおり収益不動産の売買に関しては底堅い需要があり、安定的な取引が見込まれますが、仕入価格目線としては依然として高止まり感があります。当社では、空室等により収益性が低下し価格競争力が落ちている収益不動産をバリューアップ後を想定した価格で購入できるため、価格優位性があると認識しております。この強みを活かし仕入競争力を高めてまいります。

②取扱物件の大型化と多様化

　依然として不動産投資家に対する金融情勢の厳しさは続いている状況です。当社においては、以前は３億円以下の収益不動産の仕入販売を中心に行ってまいりましたが、販売ターゲットとなる不動産投資家層の拡大のため３億円を超える価格帯の収益不動産や、さらに大きな価格帯の収益不動産の仕入販売の構成を戦略的に高めております。また、不動産投資家からの様々なニーズに応えるために取得物件の大型化のほかに、アセットタイプ（レジデンス、店舗、オフィス、区分等）も多様化させており、不動産開発事業による新築物件の販売や、プレミアムマンション事業による高級区分マンションの販売なども推進しております。

（不動産賃貸事業・不動産管理事業）

　不動産賃貸事業、不動産管理事業からの収益は、安定収益として位置付けており、その安定収益で固定費を賄える規模まで成長を図ってまいります。具体的には、管理受託件数の増大が想定されますが、不動産販売事業において保有する販売用不動産を増やすことによる保有期間中の賃料収入の拡大や、販売用不動産を販売した後の管理受託の獲得に努めるなど、安定収益の拡充を図ってまいります。また、不動産賃貸事業の宿泊事業領域で行っている東北ビジネスホテルは、当初想定していた復興支援について一定の貢献ができたこともあり、移設できる特徴を活かし、高校寮としての再活用や、自社で利用される企業への譲渡などにより、再度安定収益化しております。

(4）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

　当社の事業別の課題は、以下のとおりであります。

①不動産販売事業

　付加価値を生み出す開発力を高めることが当面の課題であると認識しております。物件の付加価値を向上させて収益力を高めるには、難易度の高いバリューアップが必要となるため、ノウハウの蓄積及び人材育成、組織力強化を進めてまいります。また、当該事業においては資金需要が旺盛であり、かつ機動的な資金も必要であるため、多様な資金調達手段を確保し、更なる財務基盤の強化を進めてまいります。

　新たに取組んでいる不動産開発事業では、工期管理が課題であると認識しております。物件の竣工時期が想定通りにならない場合、当社の業績に影響を与える可能性もあるため、当初見込んだスケジュール通りの建設が進むよう、協力会社と連携をはかってまいります。

②不動産賃貸事業

イ．不動産賃貸領域

　中古物件を借り上げ、又は取得し、リニューアルにより高収益が得られる不動産に再生する力を継続的に高めることが当面の課題であります。そのためには、企画力・開発力・デザイン力を強化し、バリューアップできる対象物件・手法の拡大をしてまいります。

ロ．空間再生領域

　賃貸住宅の空室率が増加する中で、他物件と差別化できるリノベーション提案力、物件の選定力を高めることが当面の課題であります。そのためには、取引先との関係を強化しリノベーション提案力を高めることと、物件選定力を高めるための人材育成を進め、長期不稼働になっている建物や遊休地を保有する不動産所有者から所有不動産の再生利用を受託できる能力の強化を進めてまいります。

ハ．宿泊事業領域

　民泊事業は、インバウンド需要が戻ってきている中、当社の施設を選んでいただけることが課題だと認識しております。その為にも、一般的な宿泊施設としてだけでなく、他社とは異なる明確なコンセプトを持った宿泊施設とするべく企画力を強化してまいります。

　東北ホテルは、岩手県の３施設についてスケジュール通り譲渡を行うことが重要です。

　なお、譲渡が完了すると本領域は重要性が乏しくなるため、空間再生領域に統合する予定です。

③不動産管理事業

　顧客である不動産所有者より信頼して不動産管理を任せて頂けるよう、不動産関連知識のさらなる向上に努めてまいります。

　本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が提出会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。

(1）経済動向及び不動産市況について

　当社の属する不動産業界は、景気動向、地価動向、空室率の推移、不動産販売価格動向、各種税制や、金利の上昇等の影響を受けやすく、当社においてもこれらの影響を受けやすいため、諸情勢にともなう変化や税制においては見解の相違等があった場合には、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　当社は、一都三県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）を主要エリアとして不動産販売事業を行っており、このエリアにおいて、これまで培ってきたノウハウを活かし動向の変化に素早く対応できる体制を整えております。また、当社の収益不動産の収益アップ力を活かし、特定の種別や規模に依存せず多様な販売用不動産の仕入販売を実現することでリスク低減に取り組んでおります。

(2）資金調達について

①　有利子負債への依存について

　当社は、不動産販売事業における不動産の取得資金を主に金融機関からの借入金によって調達しており、2023年２月期末時点において、有利子負債比率は443.13％となっております。そのため、当社の財務状態が著しく悪化し当社の信用力が低下して金融機関からの融資が受けられない場合、事業計画が変更となり、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　当社では、特定の金融機関に依存することなく、個別物件毎に金融機関に融資を受けております。また新たな金融機関との新規取引や資金調達手段の多様化を進めております。

②　借入金にかかる確約条項について

　当社の一部の借入契約には財務制限条項が付されております。当該条項に抵触した場合には、期限の利益を喪失し、当該借入金の一括返済を求められること等により当社の財政状況に影響を及ぼす可能性があります。

③　資金繰りリスクについて

　当社では、販売用不動産購入資金として金融機関から融資を受ける際、返済期限を１年以内に設定する場合がありますが、当該不動産が販売計画通りに売却できず返済期限を迎えた場合、当社の資金繰りが著しく悪化する可能性があります。また、販売用不動産購入資金としての融資の返済原資は販売用不動産売却代金としており、計画よりも販売価格が大きく下落した場合、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　当社は、長年培ってきた収益不動産の目利き力やマーケット動向の情報収集力、賃貸リーシング力を活かし、当初計画通りの販売を実現していくことに努めております。

(3）棚卸資産の評価及び固定資産の減損損失に関する会計処理の適用等について

　当社の不動産販売事業における販売用不動産について、経済情勢や不動産市況の悪化等により当初計画通り販売が進まず販売用不動産としての価値が帳簿価額を下回った場合には、棚卸資産の簿価切下げ処理に伴う損失が発生し、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　また、当社の不動産賃貸事業に供する資産等について、当該保有不動産の生み出す割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回った場合は、減損損失が発生し、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　当社は、不動産市況動向を常に確認し事業活動を行っております。動向に合わせた仕入を適切に行うことにより、当初販売計画に支障が出ないよう努めております。東北地方の賃貸等不動産につきましては、現地の賃貸需要の掘り起こしだけに留まらず、移設できる建物という特徴を活かし、より収益獲得が見込まれる用地への移設の検討も積極的に行いリスク低減に取り組んでおります。

(4）物件の売却時期による業績の変動について

　当社は、保有物件のバリューアップ完了後に不動産投資家に対して売却を行いますが、当該事業の売上高及び売上原価は物件の引渡時に計上されます。一取引当たりの金額が非常に高額なものもあることから、売却時期による業績の変動が大きくなる場合があります。高額物件の売却時期により、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　このリスクに対応するために、販売用不動産在庫数の拡充を行い、販売計画に見込んでいた物件の販売ができなくなった場合に、代替物件を確保できる体制構築ができるよう努めてまいります。

(5）競合等の影響について

　当社は、一都三県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）を中心とした営業エリアの物件を対象としていますが、当該首都圏近隣は特に大手デベロッパー等との価格競争が激しくなっております。また、宅地建物取引業免許を交付されれば、初期投資の必要はほぼなく事業を始められますので、新規参入する業者が増える可能性があります。それに伴い、当社が優良な物件を取得できなくなった場合には、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　当社は、強みである収益不動産の収益アップ力を活かしたバリューアップの拡充等により競争力の向上を図り、不動産販売事業の拡大を推進することでリスク低減に取り組んでおります。

(6）人員体制について

①　人材の確保について

　当社は、経営課題の克服及び今後の事業の発展のためには、優秀な人材が必要不可欠であると認識しております。したがって、人事制度の充実を図り、当社の経営理念や経営方針を理解した社員の育成に努めるとともに、必要に応じて、優秀な人材を採用する方針であります。

　しかしながら、当社の求める人材が十分に確保できなかった場合や当社の優秀な人材が退職した場合、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。

②　代表取締役への依存について

　当社の代表取締役社長である松本俊人は、当社の経営方針や事業戦略の立案、決定並びに事業の推進において重要な役割を果たしております。当社の事業拡大とともに同氏に過度に依存しない体制の構築を進めておりますが、何らかの事情により同氏の業務遂行が困難になった場合には、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。

(7）個人情報の管理について

　当社は、事業を運営するにあたり、顧客や不動産所有者等の情報を保有しております。万が一、外部漏洩やデータ喪失等が発生した場合、当社の社会的信用の低下や損害賠償請求等による費用の発生により、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　当社は、個人情報の流出を防止するために、個人情報取扱規程を定め、関連法令及びガイドライン等を遵守し、管理体制の確立を行っております。また、社内研修も行っており上記関係規範を役員・従業員に周知・徹底しております。

(8）その他事業環境・事業内容について

①　法的規制等について

　当社は、事業を運営するにあたって、主に、借地借家法、宅地建物取引業法、建設業法、建築基準法、建築士法、住宅宿泊事業法、都市計画法、国土利用計画法、金融商品取引法、個人情報の保護に関する法律、消防法、保険業法等の規制や、不動産業に関連する諸規約等の制限を受けております。

　当社は、上記の主要な許認可を含め関係法令の遵守に努めており、事業に必要な免許及び許認可に関して、取消や行政処分を受けたことはありません。しかしながら今後、法令等の違反や不正等により許認可の取消や行政処分等を受け、当社の事業範囲が制限された場合、社会的信用が低下し顧客からの解約等が発生し、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　また、法的規制の改廃及び新設等により規制が強化された場合や、法的規制の解釈・運用が変化した場合、当社事業範囲の制限、費用負担の増加が生じ、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　当社は、管理部が中心となり顧問弁護士や各士業と連携し各種法規制に対応しております。また役員・従業員を対象に外部機関や弁護士等によるコンプライアンス研修等を実施しており法令順守の意識を高めております。

　なお、法規制について、その有効期限やその他の期限が法令、契約等により定められているものは下表のとおりであります。

（許認可等の状況）

②　偶然不測の事象及び地域偏在について

　当社は一都三県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）を中心とし、宮城県においても事業を展開しておりますが、それらの地域において火災、破裂爆発、落雷、風災、ひょう災、雪災、水災、地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火及び津波並びに電気的事故、機械的事故その他偶然不測の事故並びに戦争、暴動、騒乱、テロ等の災害により、当社が保有する販売用不動産や賃貸施設、その他サブリース物件について滅失、劣化又は毀損し、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。さらに、偶然不測の事故・自然災害により不動産に対する投資マインドが冷え込んだ結果、不動産需要が減り、当社の事業が影響を受け、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　当社は、原則として新耐震基準の物件を選定し物件を取得しております。また、物件を取得する前にハザードマップの確認や役所等へのヒアリング確認を行うことにより、リスク低減に取り組んでおります。

③　契約不適合責任について

　当社は、不動産販売事業において当社が顧客に販売した物件において、通常、契約不適合責任を負っております。販売した物件において、種類、品質又は数量に関し契約の内容に適合しないもの（以下「契約不適合」といいます。）があった場合、契約不適合が原因で生じた損害に対する責任として、補修工事や損害賠償等により当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　当社は、販売用不動産の契約前に担当部署と管理部において、リスクとなり得る事項を洗い出し可能な限り契約書に明記にすることによりリスク低減に取り組んでおります。

④　マスターリース契約の特性について

　当社は、不動産賃貸事業において、不動産所有者へ一定期間一定額の賃料を支払う契約で土地・建物等を借り上げ、当社が貸主として当該土地・建物等をテナントに賃貸しております。これをマスターリース契約と呼びます。原則、テナントの有無にかかわらず不動産所有者へ一定額の支払が発生するため、テナントの要望による賃料減額や、テナントが退去し空室となった場合、当該物件における賃貸利益が減少するもしくはマイナスとなる可能性があり、長期間にわたる空室や賃料減額が多数において発生した場合は、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　当社は、賃料決定のプロセスにおいて、近隣の同種物件の成約情報の収集や、候補物件の現地調査を行い、契約期間における空室の発生や賃料の下落を勘案して決定しリスク低減に取り組んでおります。

⑤　委託先への依存について

　当社は、不動産管理事業において、主に管理物件の建築設備保守点検業務や清掃業務、工事を委託会社へ発注しております。委託先や発注先の選定に際して、財務状況や経営状態、品質管理能力、技術力等を総合的に勘案して選定しておりますが、委託先や発注先を十分に確保できず納期遅延が発生した場合や、委託先や発注先の倒産や工事中の事故などが発生した場合、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　また、不動産販売事業においては、新築一棟マンションの設計施工にあたり、設計及び施工工事の一部又は全部を委託会社へ発注しております。設計事務所の選定においては設計能力や事業継続能力などを、建設会社の選定においては施工能力や事業継続能力などについて慎重な検討を行っておりますが、設計事務所や建設会社が経営不安に陥った場合、建築資材の価格上昇に伴い外注コストが上昇した場合、また建設中の事故等予期せぬ事象が発生した場合には、計画通りに物件の開発、販売をすることができなくなり、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　当社は、特定の委託先に偏らないよう、委託分野に応じて複数の委託先の確保に努めております。また委託先を選定する際には、委託先の信用調査や面談、実績、許認可等の確認を行い慎重に選定しており上記リスク低減に努めております。

(1）経営成績等の状況の概要

　当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

　なお、「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号　2020年３月31日）等を当事業年度の期首から適用しております。詳細は、「第５　経理の状況　１　財務諸表　注記事項　（会計方針の変更）」に記載の通りであります。

①経営成績の状況

　当社は「空室のない元気な街を創る」という企業理念の下、入居率や賃料水準の低下等により、収益の改善が必要となった中古不動産を取得し、リノベーションやリーシング（賃貸募集活動）を実施し、収益改善による収益不動産としての資産価値を高めた上で不動産投資家へ販売するという不動産販売事業を中心に事業を展開しております。

　当事業年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染流行の波が繰り返される中で、ワクチンの普及や行動制限の緩和で経済活動の正常化に向けて持ち直しが見られる状況です。一方で、世界経済の先行きの不透明感は増しており、同時に日本銀行による金融緩和の縮小などに注視する必要が出てきております。

　当社の属する不動産業界においては、金融緩和が継続していることや記録的な円安が一時進行し、日本不動産の割安感が増したことから需要は底堅く推移いたしました。ただし、前述の金融緩和の縮小などは不動産市場に大きな影響を与える可能性がありますので、引き続き中止が必要な状況です。

　このような事業環境下におきまして当社は、主力事業である不動産販売事業で24件の販売件数となりました。一方で１棟あたりの販売単価が低下しており、改めて大型物件の取組みを推進していく必要があります。また、販売用不動産在庫は期末としては最大の4,545,724千円となり、2024年２月期以降の販売に寄与する販売在庫を大きく抱えることができています。

　この結果、当事業年度の業績として、売上高は9,374,746千円（前年同期比2.3％減）、営業利益は495,291千円（同37.8％増）、経常利益は349,065千円（同14.9％増）、当期純利益は493,412千円（前年同期は当期純損失526,674千円）となりました。

　セグメント別の経営成績は次のとおりであります。

　なお、居住用販売用不動産に係る控除対象外消費税等が大きく発生することが見込まれ金額的重要性が増したことから、より詳細な配賦基準を策定し配賦することで、各事業の実態を適切に反映させ、セグメントの損益情報をより適正に開示するため、居住用販売用不動産に係る控除対象外消費税等の配賦方法の変更を行っております。前年同期のセグメント情報については、変更後の算定方法により作成したものを使用しております。

（不動産販売事業）

　不動産販売事業におきましては、主に中古物件を購入しリノベーションやリーシング（賃貸募集業務）を行い、付加価値を高めたうえで不動産投資家への販売を手掛けてまいりました。当事業年度は、レジデンス14棟、ビル３棟、店舗付きレジデンス２棟、倉庫２棟、区分マンション２件、保養所１棟を売却いたしました。その結果、当事業年度における売上高は8,620,118千円（同3.4％減）、セグメント利益は592,408千円（同8.5％減）となりました。

（不動産賃貸事業）

　不動産賃貸事業におきましては、従来より安定的に収益を上げていた貸しコンテナ、コインパーキング、事業用・居住用サブリースに加え、不動産販売事業において取得した販売用不動産賃料収入等の獲得にも努めてまいりました。その結果、当事業年度における売上高は537,798千円（同13.4％増）、セグメント利益は43,942千円（前年同期はセグメント損失117,296千円）となりました。

（不動産管理事業）

　不動産管理事業におきましては、既存顧客に対する管理サービスの向上に努めるとともに、安定収入を増やすべく、新たに販売した不動産の管理受託や、不動産オーナーへの訪問営業による管理受託にも取り組んでまいりました。その結果、当事業年度における売上高は216,829千円（同11.6％増）、セグメント利益は61,322千円（同44.4％増）となりました。

②財政状態の状況

　当事業年度末における財政状態は、総資産9,073,767千円（前年同期比127.5％増）、負債7,599,144千円（前年同期比152.7％増）、純資産1,474,623千円（前年同期比50.2％増）となりました。また、自己資本比率は16.3％（前事業年度末は24.6％）となっております。

（流動資産）

　当事業年度末における流動資産の残高は8,294,785千円となり、前事業年度末に比べ4,737,524千円増加いたしました。これは主に、現金及び預金が949,084千円、販売用不動産が2,577,350千円、仕掛販売用不動産が1,209,835千円増加したことによるものであります。

（固定資産）

　当事業年度末における固定資産の残高は778,982千円となり、前事業年度末に比べ347,391千円増加いたしました。これは主に、東北の高校寮に係る投資により200,316千円、繰延税金資産が134,882千円増加したことによるものであります。

（流動負債）

　当事業年度末における流動負債の残高は2,566,362千円となり、前事業年度末に比べ1,383,699千円増加いたしました。これは主に、前受金が516,101千円、１年内返済予定の長期借入金が316,263千円、短期借入金が569,456千円増加したものの、未払法人税等が117,908千円減少したことによるものであります。

（固定負債）

　当事業年度末における固定負債の残高は5,032,782千円となり、前事業年度末に比べ3,208,613千円増加いたしました。これは主に、長期借入金が3,263,573千円増加したことによるものであります。

（純資産）

　当事業年度末における純資産合計は1,474,623千円となり、前事業年度末に比べ492,602千円増加いたしました。これは主に、当期純利益を493,412千円計上したことによるものであります。

③キャッシュ・フローの状況

　当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前事業年度末に比べ895,979千円増加し、3,028,325千円となりました。

　当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

　（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動の結果使用した資金は3,443,456千円となりました（前年同期は1,275,563千円の獲得）。

　これは主に、税引前当期純利益436,558千円、棚卸資産の増加額3,787,737千円が生じたこと等によるものであります。

　（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動の結果得られた資金は286,584千円となりました（前年同期は177,263千円の使用）。

　これは主に、有形固定資産の売却による収入500,000千円が生じた一方、有形固定資産の取得による支出201,468千円が生じたこと等によるものであります。

　（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動の結果得られた資金は4,052,850千円となりました（前年同期は1,044,120千円の使用）。

　これは主に、長期借入れによる収入6,160,930千円、社債の発行による収入98,090千円、短期借入金の純増加額569,456千円が生じた一方、長期借入金の返済による支出2,581,094千円、社債の償還による支出193,000千円が生じたこと等によるものであります。

④生産、受注及び販売の実績

a.生産実績

　当社は生産活動を行っておりませんので、該当事項はありません。

b.受注実績

　当社は受注生産を行っておりませんので、該当事項はありません。

c.販売実績

　当事業年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

　（注）１．最近２事業年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。

①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

a.財政状態及び経営成績の状況

　　当社の当事業年度の財政状態に関する認識及び分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要　②財政状態の状況」に記載のとおりであります。

　　経営成績の状況

（売上高）

　当事業年度の売上高は、9,374,746千円（前年同期比2.3％減）となりました。これは不動産販売事業の売上高が304,018千円減少の8,620,118千円（同3.4％減）となったものの、不動産賃貸事業の売上高が63,714千円増加の537,798千円（同13.4％増）、不動産管理事業の売上高が22,495千円増加の216,829千円（同11.6％増）となったことによるものであります。

（売上原価、売上総利益）

　当事業年度の売上原価は、8,035,664千円（前年同期比5.3％減）となりました。不動産販売事業の売上原価が362,218千円減少の7,517,829千円（同4.6％減）、不動産賃貸事業の売上原価が93,232千円減少の400,146千円（同18.9％減）となったものの、不動産管理事業の売上原価が7,873千円増加の117,688千円（同7.2％増）となったことによるものであります。

　その結果、当事業年度の売上総利益は、1,339,081千円（同20.7％増）となり、売上高に対する売上総利益の比率は前事業年度から2.7ポイント増加し14.3％となりました。

（販売費及び一般管理費、営業利益）

　当事業年度の販売費及び一般管理費は、843,789千円（前年同期比12.5％増）となりました。これは主として、居住用販売用不動産に係る控除対象外消費税等の増加によるものであります。

　その結果、当事業年度の営業利益は495,291千円（同37.8％増）となり、売上高に対する営業利益の比率は前事業年度から1.5ポイント増加し5.3％となりました。

（営業外損益、経常利益）

　当事業年度の営業外収益は、4,461千円（前年同期比5.2％増）となりました。これは主として、投資有価証券の売却による売却益を計上したことによるものであります。また、営業外費用は150,687千円（同151.3％増）となりました。これは主として、販売用不動産購入資金に係る借入の融資手数料の増加によるものであります。

　その結果、当事業年度の経常利益は349,065千円（同14.9％増）となり、売上高に対する経常利益の比率は前事業年度から0.6ポイント増加し、3.7％となっております。

（特別損益、当期純利益）

　当事業年度の特別利益は87,500千円となりました。これは、主として、南三陸町の高校寮建設に係る補助金の収入を計上したものであります。また、当事業年度の特別損失は、７千円（前年同期は745,578千円）となりました。これは主として、複数の固定資産に関して除却損が発生したことによるものであります。また、法人税、住民税及び事業税と法人税等調整額をあわせた税金費用は、△56,853千円（前年同期は84,857千円）となりました。

　その結果、当事業年度の当期純利益は493,412千円（前年同期は当期純損失526,674千円）となっております。

b.経営成績に重要な影響を与える要因について

　　経営成績に重要な影響を与える要因については、「第２事業の状況　２事業等のリスク」に記載のとおり様々なリスク要因が考えられます。

　　当社は、それらのリスクに対しての対応策を講じ、「第２事業の状況　１経営方針、経営環境及び課題等」に記載した事項を推進し、主力事業である不動産販売事業を更に成長させるとともに、不動産賃貸事業、不動産管理事業においては安定収益の獲得に努め、成長性を取りつつ安定性も兼ね備えたバランスのよい事業構成を目指してまいります。

②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

a.キャッシュ・フローの状況

　　当社の当事業年度のキャッシュ・フローの分析とそれらの要因につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要　③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

b.資本の財源及び資金の流動性について

　当社の資金需要のうち主なものは、運転資金、販売用不動産購入資金、設備資金であります。

　運転資金は、原則として手許資金で賄っておりますが、金融機関からの総合的提案があった場合は調達を行い、手元流動性を高め緊急な販売用不動産の取得にも対応できる体制を整えております。

　販売用不動産購入資金は、主に金融機関からの借入れにより調達しており、物件毎の販売計画に基づいて長期借入金または短期借入金で調達しております。また、当事業年度末において複数の金融機関との間で合計800,000千円の当座貸越契約及びコミットメントライン契約を締結しております。（借入実行残高230,000千円、借入未実行残高570,000千円）

　設備資金は、設備投資計画に基づき、案件ごとに手持ち資金で賄えるか、不足するかの検討を行います。不足が生じる場合は、長期借入金にて調達を行っております。

　なお、当事業年度末における借入金及び社債を含む有利子負債の残高は6,534,521千円となっております。また、当事業年度末における現金及び現金同等物の残高は3,028,325千円となっております。

③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

　当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。その作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。

　財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５　経理の状況　１　財務諸表等　(１)財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。

　該当事項はありません。

　当社における主要な設備は、次のとおりであります。

　（注）１．帳簿価額のうち「その他」は、リース資産及びソフトウェアであります。

２．帳簿価額は、減損損失計上後の金額で記載しております。

３．従業員数の（　）は、平均臨時雇用者数を外書しております。

４．上記の他、他の者から賃借している設備の内容は、下記のとおりであります。

（注）事業年度末現在発行数から提出日現在発行数の増加は新株予約権の行使によるものです。また「提出日現在発行数」欄には2023年５月１日からこの有価証券報告書提出日までの新株予約権の行使により発行された株式数は含まれておりません。

※　当事業年度の末日（2023年２月28日）における内容を記載しております。提出日の前月末現在（2023年４月30日）において、記載すべき内容が当事業年度の末日における内容から変更がないため、提出日の前月末現在に係る記載を省略しております。

　（注）１．新株予約権１個当たりの目的となる株式の数は、500株とする。

なお、当社が株式分割又は株式併合を行う場合、次の算式により目的となる株式の数を調整するものとする。ただし、かかる調整は、新株予約権のうち、当該時点で行使されていない新株予約権の目的となる株式の数について行われ、調整の結果１株未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てるものとする。

調整後株式数＝調整前株式数×分割・併合の比率

また、当社が吸収合併、新設合併、吸収分割、新設分割、株式交換もしくは株式移転を行う場合又はその他やむを得ない事由が生じた場合には、新株予約権の目的となる株式の数は、合理的な範囲で調整されるものとする。

２．新株予約権発行後、当社が株式分割又は株式併合を行う場合には、次の算式により行使価額を調整する。

なお、調整後の行使価額は、１円未満の端数を切り上げる。

また、当社が時価を下回る価額で募集株式の発行または自己株式の処分（株式の無償割当てによる株式の発行および自己株式を交付する場合を含み、新株予約権（新株予約権付社債も含む。）の行使による場合及び当社の普通株式に転換できる証券の転換による場合を除く。）を行う場合には、次の算式により行使価額を調整する。

ただし、算式中の既発行株式数は、上記の株式の発行の効力発生日前日における当社の発行済株式総数から、当該時点における当社の保有する自己株式の数を控除した数とし、自己株式の処分を行う場合、新規発行株式数を処分する自己株式の数、募集株式発行前の株価を自己株式処分前の株価にそれぞれ読み替えるものとする。

また、算式中の募集株式発行前の株価は、当社株式に市場価格がない場合、調整前行使価額とし、当社株式に市場価格がある場合、直前の当社優先市場における最終取引価格とする。

３．・新株予約権の割当を受けた者は、権利行使時においても、当社の役員又は従業員、当社子会社等の役員又は従業員の地位にあることを要す。

・新株予約権者が死亡した場合は、新株予約権の相続を認めない。

・新株予約権者は、以下の区分に従って、新株予約権の全部または一部を行使することができる。

ア．2019年１月16日までは、割り当てられた新株予約権のすべてについて権利行使することができない。

イ．2019年１月17日から2022年１月16日までは、割り当てられた新株予約権の40％について権利行使することができる（権利行使可能となる新株予約権の数に１未満の端数が生じた場合は、これを切り上げるものとする。）。

ウ．2022年１月17日から2024年１月16日までは、割り当てられた新株予約権の70％について権利行使することができる（前記イにおいて権利行使することが可能となっている40％を含む。なお、権利行使可能となる新株予約権の数に１未満の端数が生じた場合は、これを切り上げるものとする。）。

エ．2024年１月17日から2025年１月16日までは、割り当てられた新株予約権のすべてについて権利行使することができる。

・その他の条件は、当社と新株予約権の割当を受けたものとの間で締結した「第２回新株予約権割当契約書」で定めるところによる。

４．組織再編に際して定める契約書又は計画書等の条件に従って、以下に定める株式会社の新株予約権を交付する旨を定めた場合には、当該組織再編の比率に応じて、以下に定める株式会社の新株予約権を交付するものとする。

(1）合併（当社が消滅する場合に限る。）

合併後存続する株式会社または合併により設立する株式会社

(2）吸収分割

吸収分割をする株式会社がその事業に関して有する権利義務の全部または一部を承継する株式会社

(3）新設分割

新設分割により設立する株式会社

(4）株式交換

株式交換をする株式会社の発行済株式の全部を取得する株式会社

(5）株式移転

株式移転により設立する株式会社

５．2017年10月13日開催の取締役会決議により、2017年11月１日付で普通株式１株につき500株の株式分割を行っております。これにより「新株予約権の目的となる株式の数」、「新株予約権の行使時の払込金額」及び「新株予約権の行使により株式を発行する場合の株式の発行価格及び資本組入額」が調整されております。

　該当事項はありません。

　（注）１．有償一般募集（ブックビルディング方式による募集）

発行価格　　　　 2,160円

引受価額　　　1,987.20円

資本組入額　　　993.60円

払込金総額　 198,720千円

２．有償第三者割当（オーバーアロットメントによる売出しに関連した第三者割当増資）

発行価格　　　1,987.20円

資本組入額　　　993.60円

割当先　　　みずほ証券㈱

３．新株予約権（ストック・オプション）の権利行使による増加であります。

４．2023年３月１日から2023年４月30日までの間に、新株予約権の行使により、発行済株式総数が36,500株、資本金及び資本準備金がそれぞれ30,232千円増加しております。

（注）自己株式67株は、「単元未満株式の状況」に含めて記載しております。

１．報告セグメントの概要

　当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

　当社は、「不動産販売事業」、「不動産賃貸事業」及び「不動産管理事業」を営んでおります。「不動産販売事業」は、当社が購入いたしました中古の不動産物件について改修等を行うことで付加価値を加え、運用効率を上げた後に投資家に販売する事業であります。「不動産賃貸事業」は、当社が土地、空室等を借上げ又は、土地、建物等を取得・保有し運用する事業であります。「不動産管理事業」は、当社から不動産物件を購入した顧客や、その他不動産所有者から、所有不動産における建物管理及び入居者管理、賃貸契約管理、賃貸仲介等のサービスを提供する事業であります。